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Der Teilverkauf stellt mittlerweile ein gängiges Instrument der Immobilienverrentung dar. Anbieter, die als Teilkäufer auftreten, haben hierfür ein Konzept erstellt, das die Verrentung der Immobilie auch für die Käuferpartei lukrativ machen soll. Dies ist eine wichtige Voraussetzung für den Immobilienverrentungsmarkt: ohne potentielle (Teil-) Käufer können Immobilienverrentungen nicht vollzogen werden. Die Konzepte der Teilkaufsanbieter beinhalten verschiedene Entgelte, deren Einordnung dem Laien nur schwer möglich ist. Der nachfolgende Artikel will dies ändern und widmet sich dem sogenannten “Durchführungsentgelt” oder, wie es bei manchen Anbietern auch heißt, der “Abwicklungsvergütung”.

Der Teilverkauf

Beim Teilverkauf besteht die Immobilienverrentung in einem teilweisen Verkauf des Immobilieneigentums unter der Voraussetzung, dass der Teilverkäufer weiterhin die gesamte Immobilie bewohnen darf.

Beispiel

Ist Herr Schmidt etwa Eigentümer eines Hauses mit einem Verkehrswert von € 400.000 und hat er Kapitalbedarf in Höhe von € 100.000, um seiner Tochter bei der Finanzierung ihrer Eigentumswohnung zu helfen, kann er ¼ seines Hauses im Wege des Teilverkaufs verrenten. Der notarielle Kaufvertrag hätte in dieser Konstellation dann zum Inhalt, dass der Teilkäufer 25% des Einfamilienhauses erwirbt. Diese Veränderung der Eigentumsverhältnisse wird in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Herr Schmidt bleibt Eigentümer mit 75%, während der Teilkäufer der übrigen 25% stiller Teilhaber ist und nicht nach außen auftritt. Herr Schmidt kann auf diese Weise € 100.000 Kapital aus seiner Immobilie verfügbar machen und vereinbart mit dem Teilkäufer, dass er in der Immobilie wohnen bleibt. Zugesichert wird dies durch die grundbuchliche Eintragung eines Nießbrauchrechts für Herrn Schmidt auf den verkauften Teil.

Das Durchführungsentgelt oder die Abwicklungsvergütung

Möchte Herr Schmidt zu einem späteren Zeitpunkt aus seinem Einfamilienhaus ausziehen, verkauft der Teilkäufer die Immobilie. Dieser Immobilienverkauf ist gleichzusetzen mit der “Durchführung” oder der “Abwicklung”, für die der Teilkäufer ein Entgelt verlangt, das vom Kaufpreis einbehalten wird.

Mit anderen Worten ist das “Durchführungsentgelt” (oder auch “Abwicklungsvergütung”) eine Verkaufsprovision. Je nach Anbieter kann diese stark variieren.

Das Durchführungsentgelt- Hinweise

Bei der Prüfung des für Sie passenden Verrentungsmodells sollten Sie mit spitzem Bleistift rechnen und zwar mit allen Eventualitäten. Auch wenn es in der aktuellen Situation darum geht, Kapital aus der Immobilie zu lösen und in ihr wohnen bleiben zu können, kann sich diese individuelle Situation auch verändern, etwa, wenn in unserem obigen Beispiel Herr Schmidt fünf Jahre nach dem Teilverkauf in eine kleinere Wohnung ziehen möchte, weil ihm das Haus zu groß und die damit verbundene Arbeit zu beschwerlich wird.

Das Durchführungsentgelt (oder die Abwicklungsvergütung) mag im Zeitpunkt des Teilverkaufs keine Relevanz haben, als Immobilieneigentümer sollte man aber im Blick haben, dass man sich im Rahmen der zu treffenden Vereinbarungen mit dem Teilkäufer bereits im Zeitpunkt des Teilverkaufs festlegt und in Hinblick auf das Durchführungsentgelt tatsächlich zumeist auf eine recht hohe Verkaufsprovision für einen Verkauf, der möglicherweise erst Jahre nach dem Teilverkauf erfolgen soll.

Durchführungsentgelt- Beispielrechnung

In unserem obigen Beispiel hatte Herr Schmidt 25% seines Hauses verkauft, um € 100.000 Kapital aus ihr verfügbar zu machen. 5 Jahre später möchte er die Immobilie ganz verkaufen, was nach den Vereinbarungen mit dem Teilkäufer auch möglich ist. Die Immobilie stieg in den Jahren nach dem Teilverkauf im Wert und ist nunmehr € 600.000 wert, für die sie auch verkauft wird. Nach den Eigentumsverhältnissen erhält Herr Schmidt 75% des Kaufpreises, was € 450.000 entspricht.

Durchführungsentgelt – Was ist üblich?

Je nach Höhe des Durchführungsentgeltes verlangen durchführende Teilkäufer Verkaufsprovisionen zwischen 6,5% oder auch gar keinem Durchführungsentgelt. Im Falle der Vereinbarung eines Durchführungsentgeltes von 6,5% des Kaufpreises würden Herrn Schmidt im obigen Szenario statt der € 450.000 Kaufpreis nur € 411.000 zustehen, da vom Gesamtkaufpreis das Durchführungsentgelt in Höhe von € 39.000 abzuziehen wären, die an den den vormaligen Teilkäufer fließen.

Tipps

Bei der Entscheidung, eine Immobilienverrentung im Wege des Teilverkaufs durchzuführen und einen Teil des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung zu verkaufen, handelt es sich um eine Frage, bei der es um sehr viel Geld geht. Versteckte Gebühren aufzuspüren oder aber auch einen direkten Vergleich von potentiellen Anbietern durchzuführen, ist nicht nur mühevoll, sondern oft auch aufgrund fehlenden Fachwissens gar nicht möglich. Außerdem scheuen sich viele Eigentümer, mit vielen Anbietern gleichzeitig zu sprechen und bleiben dann bei dem ersten, der gegebenenfalls nicht das beste Angebot unterbreitet. Unser Angebot kann hier helfen. Je nachdem, wo der Schuh drückt, unterstützt Sie www.renteplusimmobilie.de:

Angebotsportal

Geht es Ihnen darum, dass sich potentielle Teilkäufer bei Ihnen melden, stellen Sie Ihre Immobilie völlig unverbindlich, kostenlos und, falls gewünscht auch anonym auf unser Verrentungsportal. Auf diese Weise wird auf beiden Seiten viel Zeit gespart schon allein deshalb, weil es viele Teilkaufanbieter gibt, die regional beschränkt agieren und nicht bundesweit aufgestellt sind. Wenn Sie es wünschen, stellen wir Ihnen Kontakt zu geeigneten Anbietern her und- wenn erforderlich- begleiten Sie im Nachgang auch in den Verhandlungen mit ihnen. Auch, wenn Sie bislang noch keinen Anbieter gefunden haben, der einen Teil Ihrer Immobilie kaufen möchte, lohnt sich das kostenlose Einstellen auf unserem Portal. Es eröffnet Ihnen einen größeren Anbietermarkt und macht Sie auch bei Anbietern sichtbar, die Sie vielleicht noch gar nicht auf dem Schirm hatten.

Beratung

Liegen Ihnen bereits mehrere Angebote vor, helfen wir Ihnen dabei, diese zu plausibilisieren. Wir besprechen mit Ihnen juristische Stolpersteine und erklären Ihnen unverständliche Formulierungen. Bei Bedarf übernehmen wir auch die Verhandlung mit dem Anbieter. Auch, wenn Sie bislang noch keinen geeigneten Teilkäufer gefunden haben, lohnt sich die Kontaktaufnahme mit uns. Wir gehen den Markt geeigneter Anbieter nochmals durch und unterstützen Sie im Finden einer für Sie gut gangbaren Lösung.

Fazit

Gebühren und Entgelte sollten bei der Immobilienverrentung im Wege des Teilkaufs gut durchdacht und durchaus auch vorab einmal durchgerechnet werden. Wenn Sie sich mit einer Formulierung nicht wohlfühlen oder sich unsicher sind, was sie bedeutet, gehen Sie der Sache auf den Grund- nur, wenn Sie alle Passagen im Teilkaufvertrag verstanden haben und jede anfallende Gebühr verstanden und hochgerechnet haben, passt die Vereinbarung. Wir unterstützen Sie gerne darin und freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme! Ihr Team von www.renteplusimmobilie.de

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