Verrentungsanbieter: Alles, was Sie wissen müssen

Aktualisiert am 11. Mai 2023

Das Wichtigste in Kürze

  • Deutschlands Immobilienverrentungsmarkt ist jung und unprofessionalisiert, mit institutionellen und Einzelinvestoren, die Zugang zu Immobilienportfolios suchen.
  • Immobilieneigentümer ziehen Verrentung für finanzielle Sicherheit, Familienunterstützung oder große Anschaffungen in Betracht, wobei sie in ihren Immobilien wohnen bleiben.
  • Akteure im Immobilienverrentungsmarkt umfassen Käufergesellschaften, Einzelinvestoren, Banken und Berater, alle mit spezifischen Herausforderungen.

Der Markt

Der Markt der Immobilienverrentung ist in Deutschland noch recht jung. Auch, wenn es die für die Immobilienverrentung typischen Rechtsinstitute wie Nießbrauch, Wohnrecht oder Leibrente bereits gibt, seitdem es das Bürgerliche Gesetzbuch, das BGB, in Deutschland gibt (und dieses trat am 01.01.1900 in Kraft), so kann man beim “Verrentungsmarkt in Deutschland” noch lange nicht von einem professionalisierten Markt sprechen. 

Dies hat vielerlei Gründe: Sogenannte “Anbieter” von Verrentungsmodellen, wie etwa Teilkaufgesellschaften, die sich auf den Ankauf von Miteigentumsanteilen an Wohnimmobilien spezialisiert haben, gibt es in Deutschland im institutionalisierten Bereich tatsächlich erst seit wenigen Jahren. Dabei gab es schon immer Investoren, auch Unternehmen, die nur Teile von Grundstücken oder Immobilien käuflich erworben haben. Aber das Unternehmensziel, sich ein Verrentungsportfolio zusammen zu stellen, gibt es in Deutschland noch nicht sehr lange.

Motive für einen Markteintritt

Die Motive, sich auf dem deutschen Verrentungsmarkt um zu tun, sind vielfältig: im Vordergrund dürfte aber bei vielen Anbietern stehen, dass sie sich über die Immobilienverrentung Zugang zu mehr Immobilien für ihre Anlageportfolios verschaffen wollen. Da es sich bei verrententen Immobilien in der Regel um sogenannte “Off-Market-Immobilien” handelt, also solche, die zu keinem Zeitpunkt wirklich auf den Markt kommen, weil sie eben nicht verkauft oder vermietet, sondern allenfalls vererbt werden.

Investoren hatten in den vergangenen Jahren das Problem, dass es aufgrund der Niedrigzinsphase praktisch keine lukrativen Anlageformen mehr gab und die Assetklasse “Immobilie” beim Decken dieser Anlagelücke durchaus hilfreich war. Aber auch der deutsche Immobilienmarkt war schnell leergefegt, so dass sich die Investoren neue Wege überlegen mussten, um an das Produkt “Immobilie” heran zu kommen. Die Verrentung bietet hierbei eine gute Möglichkeit, denn in der Regel werden im Rahmen der klassischen Immobilienverrentung nur solche Immobilien in Frage kommen, die eigentlich nie oder zu einem viel späteren Zeitpunkt auf den Markt gekommen wären. Im Zweifel nämlich erst nach dem Versterben des Eigentümers- oder im Falle, dass die Immobilie vererbt und von den Erben behalten wird, auch nie.

Gründe für den Erfolg des Markteintritts

Das plausibelste Argument für die Eruierung eines neuen Marktes ist aber nur so gut wie die Umsetzbarkeit der zugrunde liegenden Geschäftsidee. Und hier liegt auch der wesentliche Aspekt für den Erfolg der Immobilienverrentung: Der Anlagedruck auf Seiten der Verrentungsanbieter trifft in Deutschland auf den Bedarf von vielen Seniorinnen und Senioren, ihre Liquiditätssituation nachhaltig verbessern zu wollen oder zu müssen. 

Die Motive für Immobilieneigentümer, eine Immobilienverrentung in Betracht zu ziehen, reichen von der finanziellen Absicherung potentiell entstehender Pflegekosten, über die Unterstützung naher Familienangehöriger, aber nicht selten auch die Idee, den eigenen Kindern zur Vermeidung von Erbstreitigkeiten gerade keine Immobilie, sondern nur Geldvermögen zu hinterlassen. Aber auch größere Anschaffungen, mehr Kapital für Reisen und die Verbesserung des alltäglichen Lebens sind Ziele, die mit der Immobilienverrentung verfolgt werden. Allen Interessenten ist gemein, dass sie das in ihrer Immobilie gebundene Vermögen für sich verfügbar machen wollen, ohne ausziehen zu müssen.

Die Marktteilnehmer

Käufer von verrenteten Immobilien können entweder institutionalisierte Anleger sein, jedoch nicht selten auch Einzelinvestoren, die über spezialisierte Maklerstrukturen für potentielle Eigentümer auffindbar gemacht werden. 

Grob lassen sich die Marktteilnehmer für Immobilienverrentung in die nachfolgenden Kategorien aufteilen:

  • Käufergesellschaften
  • Einzelinvestoren
  • Banken und institutionalisierte Darlehensgeber
  • Immobilienmakler
  • Berater

Käufergesellschaften

Unter Käufergesellschaften versteht man Unternehmen, die entweder nur mit Eigenkapital oder auch über Finanzierungen Immobilien, die weiterhin von den Voreigentümern genutzt werden, erwerben. 

Teilkaufgesellschaften

In Deutschland liegt derzeit ein Schwerpunkt auf dem Teilverkauf, was Wachstumsraten im Bereich der Immobilienverrentung angeht. In diesem Bereich entstehen immer neue Gesellschaften, die teilweise stark regional tätig sind oder zumindest regional unterschiedliche Konditionen beim Teilverkauf anbieten. 

Teilkaufgesellschaften agieren in der Regel auch mit Fremdkapital, sprich, kaufen Miteigentumsanteile von Häusern und Eigentumswohnungen über Darlehen, die mit der jeweiligen Immobilie abgesichert werden. Sie agieren in diesem Spektrum eigentlich als Mittelsmann zwischen Bank und Eigentümer, wenn letzterer z. B. aufgrund seines Alters keine reguläre Immobilienfinanzierung mehr bekommt. Über das Nutzungsentgelt, das der vormalige Alleineigentümer für den verkauften Anteil an seiner Immobilie zahlen muss, werden die Darlehensraten an die finanzierende Bank gezahlt. Ergibt sich aus dem so generierten Cashflow ein Überschuss, sind dies Einnahmen der Teilkaufgesellschaften. Dies ist im Laufe des Jahres 2022 sicherlich immer schwieriger geworden, da durch die Koppelung der Nutzungsentgelte an die Zinsen, das Nutzungsentgelt so stark angestiegen ist, dass für viele Eigentümer fraglich geworden ist, wie sie diese Beiträge eigentlich aus ihrer geringen Rente noch zahlen können. Von etwaigen Aufschläge auf die Darlehensraten mussten die Käufergesellschaften dann ggf. verzichten, um überhaupt noch Abschlüsse generieren zu können. 

Gesellschaften, die mit Wohnrecht belastete Immobilien erwerben

Gesellschaften, die mit Wohnrecht belastete Immobilien kaufen, tun dies in der Regel über Fremdkapital, generieren aber mangels Nutzungsentgelt keinen regelmäßigen Cash-Flow. Die Auszahlung des Kaufpreises erfolgt entweder in einer Summe oder als Rentenzahlung für einen vorher festgelegten Zeitraum oder als Kombination von beidem. Im Falle des Versterbens des Verkäufers vor Bezahlung aller Rentenraten kann die Vererbbarkeit des Anspruchs auf Rentenzahlung vereinbart werden, um so zu vermeiden, dass die Immobilie unter Wert veräußert wird. Die Käufer übernehmen in aller Regel die gesamte Instandhaltung der Immobilie und sichern den Verkäufern über ein lebenslanges Wohnrecht auch zu, bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben zu können. Mit Blick auf die Instandhaltung gehen vormalige Eigentümer das Risiko ein, dass diese im Falle einer finanziellen Schieflage des Ankäufers möglicherweise nicht mehr geleistet werden können.

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Gesellschaften, die Immobilien kaufen und an den Verkäufer zurück vermieten

Gesellschaften, die Immobilien kaufen und gleichzeitig einen Mietvertrag mit dem Verkäufer abschließen, der seitens der Käuferpartei nicht kündbar ist, sollte grundsätzlich in der Lage sein, hohe Preise zu zahlen, da die Immobilie “lastenfrei” mit Blick auf das Grundbuch übernommen werden kann. Ein Mietvertrag findet im Grundbuch keinen Eingang, so dass es sich lediglich um einen schuldrechtlichen Vertrag handelt, der jedoch nicht dinglich abgesichert ist. um den Verkäufern noch mehr Sicherheit zu geben, tendieren Käufer mittlerweile dazu, den Verkäufern ein nachrangiges Wohnrecht im Grundbuch eintragen zu lassen, um die Fremdfinanzierung weiterhin zu ermöglichen, das Recht auf Wohnenbleiben jedoch gleichzeitig auch dinglich zu verankern. 

Gesellschaften, die Immobilien mit Nießbrauch kaufen

Gesellschaften, die Immobilien mit Nießbrauch kaufen, gibt es im institutionalisierten Bereich (noch) nicht. Das liegt unter anderem daran, dass die Finanzierung mit Fremdkapital in diesen Fällen praktisch ausgeschlossen ist. Aufgrund der Stärke des Rechtsinstituts “Nießbrauch” sehen Banken die vorrangige Absicherung eines Dritten in Form eines Nießbrauchs als kritisch an, da jedweder Zugriff auf die Immobilie nicht möglich ist. Davon abgesehen kümmert sich beim Verkauf mit Nießbrauch der Nießbrauchsnehmer (also der vormalige Alleineigentümer) um die Instandhaltung der Immobilie, was für viele Käufer ein Problem darstellt, da sie den Zugriff auf diese aus der Hand geben.

Einzelinvestoren

Einzelinvestoren kaufen oft zum Beispiel als Nachbarn verrenteter Immobilien diese als Geldanlageobjekt und mit Blick auf die Zukunft. Die Vermarktung bei der Immobilienverrentung auf Einzelinvestorensicht gestaltet sich schwierig und ist stark von den Marktgegebenheiten abhängig. Fehlen Alternativen, um Geld anzulegen, wie dies zuletzt jahrelang aufgrund der Niedrigzinsphase der Fall war, stellt die Investition von Eigenkapital in eine Off-Market-Immobilie, die im Rahmen des Nießbrauchsrechts vollumfänglich vom vormaligen Eigentümer gepflegt und bewirtschaftet wird, eine schlaue Anlage dar. Mittlerweile gibt es jedoch wieder Alternativen und es bleibt abzuwarten, wie sich diese auf den Einzelinvestorenmarkt mit Blick auf verrentete Immobilien auswirken. Für den “richtigen” Käufer, der also etwa schon immer an einer bestimmten Stelle seiner Heimatstadt investieren wollte und der keinerlei Druck hat, wann er die Immobilie selbst beziehen kann, bleibt der Kauf einer Immobilie mit Nießbrauch unabhängig vom Marktumfeld ein gutes Geschäft.

Banken und institutionalisierte Darlehensgeber

Banken haben sich in der Vergangenheit aufgrund der bestehenden Regulatorik nicht ausreichend um die Kundengruppe der Rentnerinnen und Rentner bemüht. Viele Seniorinnen und Senioren sind wie vor den Kopf gestoßen, wenn sie im Alter und nach einer jahrzehntelang bestehenden Geschäftsbeziehung zu ihrer Hausbank feststellen müssen, dass sie leider kein Darlehen mehr bekommen können, um die plötzlich anfallenden Pflegekosten abzufedern oder ihre Wohnimmobilie altersgerecht umzubauen. Vereinzelt sind Banken mit speziell auf Seniorinnen und Senioren abgestimmten Produkten auf dem Markt vertreten. Hierzu zählen die sog. Seniorenfinanzierungen, die meist tilgungsfrei ausgestattet sind, jetzt aber auch wegen der angestiegenen Zinskosten nicht mehr so attraktiv sind, wie dies noch vor der Zinswende Mitte 2022 der Fall war. Die echte Umkehrhypothek, also der sog. “Immobilienverzehr” wird in Deutschland nach wie vor sehr stiefmütterlich behandelt und findet in der Verrentungspraxis selten Anwendung, da die Risikoabschläge immens sind und das Produkt deshalb leider in vielen Fällen nicht wettbewerbsfähig ist. Schon die Hürden, um überhaupt ein unverbindliches Angebot zu erhalten, sind für die meisten Immobilieneigentümer praktisch nicht zu nehmen. Hierzu zählt in erster Linie ein sehr hoher Bodenrichtwert, den nur wenige Immobilien mitbringen.

Immobilienmakler

Vereinzelt sind auf dem Markt auf verrentete Immobilien spezialisierte Makler vertreten. Die Spezialisierung macht in jedem Fall Sinn, da Makler, die sich nie mit dem Thema der Immobilienverrentung auseinandergesetzt haben oder aber keinerlei Erfahrungen in diesem Bereich haben, in der Vermarktung in der Regel erfolglos bleiben. Vorsicht ist also immer dann geboten, wenn der “Makler um die Ecke” anbietet, das Eigenheim mit Wohnrecht oder Nießbrauch zu verkaufen. Der Immobilienverrentungsmarkt ist ein sehr spezieller Bereich der Immobilienwirtschaft, in der es leider immer noch sehr wenig Expertise gibt. Spezialisierte Makler sind in der Lage, das konkret gewünschte Modell zu verstehen, es einem potentiellen Käufer zu erklären und somit den Weg zu ebnen, um einen erfolgreichen Verkauf zu begleiten.

Berater

Viele Anbieter- oder Maklerunternehmen bieten “Beratung” an. Dabei muss dem Interessenten jedoch immer klar sein, dass ein Anbieter oder Makler eigentlich nicht beraten kann. Er kann über sein Produkt oder seine Dienstleistung informieren, aber eine unabhängige und modellübergreifende Beratung kann keiner der oben genannten Marktteilnehmer anbieten. Ein Makler will immer einen Alleinauftrag, ein Käufer will immer sein im Kaufvertrag enthaltenes Modell vermarkten. Echte unabhängige Beratung können ansonsten noch gut Rechtsanwälte bieten, dies ist allerdings meist mit hohen Kosten verbunden.

RentePlusImmobilie

RentePlusImmobilie ist ein unabhängiger Berater, der sich darauf spezialisiert hat, Immobilieneigentümer vollumfänglich über ihre Möglichkeiten im Bereich der Immoblienverrentung zu informieren, eine umfassende Bedarfsanalyse und auf Wunsch auch Beratung vorzunehmen. Wir kümmern uns um Ihr Anliegen und sorgen dafür, dass Sie nur mit seriösen Partnern in Kontakt kommen, die Ihnen unverbindliche Angebote zukommen lassen, die wir gemeinsam mit Ihnen durchsprechen, falls dies erforderlich ist. Unser Service ist für Sie kostenlos, weil wir nur im Erfolgsfall vom Käufer/Darlehensgeber eine Provision für die Ermöglichung eines wirksamen Vertrages mit Ihnen erhalten. Für Sie bedeutet dies, dass Sie jederzeit einen Partner an Ihrer Seite haben, der Ihnen mit Rat und Tat zur Seite steht und Ihren potentiellen Vertragspartnern auf Augenhöhe, was Expertise und Professionalität angeht, begegnen kann. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf!

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