Die Thematik der Immobilienverrentung – darunter beispielsweise der Teilverkauf der Immobilie – wird nicht nur bei der Problematik eines “finanziellen Engpasses im Alter” relevant. Auch in anderen Krisensituationen steht die Frage danach, ob eine Immobilienverrentung als Problemlöser helfen kann, im Raum.

Eine ganz klassische Fallgruppe ist die der Scheidung. Inwiefern Immobilienverrentung hierbei eine Rolle spielt, beleuchtet der nachfolgende Artikel.

Die Ausgangssituation bei der Scheidung

Im Falle einer Scheidung wird immer relevant sein, in welchem Güterstand die Eheleute leben, bzw. während der Ehe gelebt haben.

In Deutschland unterscheidet man hierbei drei unterschiedliche Güterstände, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt sind.

Zugewinngemeinschaft, § 1363 BGB (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1363.html)

Haben die Eheleute keinen über die Eheschließung selbst hinausgehenden Ehevertrag geschlossen, geht der Gesetzgeber davon aus, dass eine Zugewinngemeinschaft vorliegt. Der gesetzliche Güterstand ist gemäß BGB also die Zugewinngemeinschaft, die davon ausgeht, dass die Güter der Ehepartner nach einer Scheidung einem sogenannten Zugewinnausgleich unterliegen.

Im Prinzip wird beim Zugewinnausgleich der Vergleich zwischen dem Anfangsvermögen im Zeitpunkt der Eheschließung und dem Endvermögen bei der Scheidung angestellt. Wurde im Laufe der Ehe ein Vermögen angehäuft, geht das Gesetz grundsätzlich davon aus, dass die Eheleute je zur Hälfte an diesem Zuwachs partizipieren sollen. Es geht hierbei also um die möglichst gerechte Verteilung von Vermögen, das im Rahmen der Ehe erwirtschaftet wurde.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). § 1363 Zugewinngemeinschaft
(1) Die Ehegatten leben im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wenn sie nicht durch Ehevertrag etwas anderes vereinbaren.
(2) Das jeweilige Vermögen der Ehegatten wird nicht deren gemeinschaftliches Vermögen; dies gilt auch für Vermögen, das ein Ehegatte nach der Eheschließung erwirbt. Der Zugewinn, den die Ehegatten in der Ehe erzielen, wird jedoch ausgeglichen, wenn die Zugewinngemeinschaft endet.
Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1363.html

Gütertrennung, § 1414 BGB

Im Gegensatz dazu steht die Möglichkeit, die Gütertrennung vertraglich zwischen den Ehepartnern zu vereinbaren mit dem Inhalt, dass es eben gerade nicht im Falle der Scheidung zu einem Zugewinnausgleich kommen soll. Jeder Ehepartner bleibt also Verwalter über das vor und während der Ehe durch ihn angehäufte Vermögen.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). § 1414 Eintritt der Gütertrennung
(1) Schließen die Ehegatten den gesetzlichen Güterstand aus oder heben sie ihn auf, so tritt Gütertrennung ein, falls sich nicht aus dem Ehevertrag etwas anderes ergibt.
(2) Das Gleiche gilt, wenn der Ausgleich des Zugewinns ausgeschlossen oder die Gütergemeinschaft aufgehoben wird.
Quelle: https://dejure.org/gesetze/BGB/1414.html

Gütergemeinschaft, 1415ff BGB

Bei der Gütergemeinschaft geht das Gesetz davon aus, dass aus beiden Vermögen im Zuge der Eheschließung ein Vermögen wird und beide Ehepartner hieran gleichermaßen partizipieren.

Neben der Frage danach, in welchem Güterstand die Eheleute während der Ehe gelebt haben, spielt auch eine Rolle, ob einer von beiden Alleineigentümer der gemeinsam bewohnten Immobilie ist oder ob sie beiden gehört.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). § 1415 Vereinbarung durch Ehevertrag
Vereinbaren die Ehegatten durch Ehevertrag Gütergemeinschaft, so gelten die nachstehenden Vorschriften.
Quelle: https://dejure.org/gesetze/BGB/1415.html

Gemeinsames Eigentum am Haus/an der Wohnung

Nicht selten kaufen Eheleute das Eigenheim gemeinschaftlich, stehen also beide als Eigentümer im Grundbuch. Der häufigste Fall dürfte sein, dass beide Ehepartner je zu 50% Miteigentümer am gemeinschaftlich bewohnten Haus sind.

Scheidung

Im Falle der Scheidung stehen die Ehepartner nunmehr vor der meist schwierigen Entscheidung, wie sie (bestenfalls möglichst schonend) ihrer neuen Lebenssituation gerecht werden können. In den meisten Fällen wird die Situation eintreten, dass einer der beiden Ehepartner ausziehen möchte und der andere im Haus bleibt. Das führt dann aber bei der Auseinandersetzung der beiden Vermögen zu einem finanziellen Problem für denjenigen, der in der Immobilie wohnen bleiben will. Dies zeigt das folgende (vereinfachte) Beispiel:

Beispiel

Die Eheleute Schmitt möchten sich (einvernehmlich) scheiden lassen. Sie sind beide Miteigentümer zu je 50% an ihrem Einfamilienhaus, das laut einem Sachverständigengutachten einen Wert von € 1 Mio. hat. Frau Schmitt möchte mit den beiden gemeinsamen Kindern in der Immobilie wohnen bleiben, hat jedoch nicht die finanziellen Mittel, um den Anteil des Herrn Schmitt von diesem im Zuge der Scheidung abzukaufen.

Um- vor allem zum Wohle der Kinder- das Haus nicht als Ganzes verkaufen zu müssen, um das Vermögen auseinanderzusetzen, kann der Teilverkauf des Anteils von Herrn Schmitt eine gute Variante sein, um einen klaren Schlussstrich unter die gemeinschaftliche Eigentümerstellung zu ziehen, was zukünftige Streitereien, etwa zum Thema Instandhaltung, Renovierungen etc. angeht, aber auch, was das finanzielle Lösen voneinander angeht.

Herr Schmitt erhält im Falle eines Teilverkaufs den Teil seines Vermögens, das in der Immobilie gebunden ist, ausgezahlt und Frau Schmitt kann weiterhin mit den Kindern das Haus bewohnen.

Alleineigentum am Haus

Nicht selten sind jedoch auch diejenigen Fälle, in denen nur ein Ehepartner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Er ist Alleineigentümer am Haus. Dies ist häufig dann der Fall, wenn einer der Ehepartner zum Beispiel durch eine Erbschaft vor oder während der Ehe mit dem Grundstück bedacht wurde. Je nach Güterstand kommen dann unterschiedliche Szenarien in Betracht, vor allem dann, wenn die Eheleute im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben und das Haus während der Ehe von einem der beiden Ehepartner gekauft wurde.

Es zählt nämlich als Zugewinn, wird also im Zuge der Berechnung der Differenz zwischen Anfangs- und Endvermögen ins Gewicht fallen und somit dem Ehepartner, der kein Eigentum an der Immobilie hat, einen Anspruch auf einen bestimmten Wert vermitteln. In vielen Fällen ist es für den Alleineigentümer nicht möglich, diesen Zugewinnausgleich finanziell zu leisten, ohne die Immobilie als Ganzes verkaufen zu müssen. Nicht selten entstehen durch derartige Fallkonstellationen schreckliche Szenarien, in denen der eine Ehepartner auf den finanziellen Ausgleich pocht, der andere Ehepartner jedoch nicht in der Lage ist, diesen aus seinem restlichen Vermögen zu leisten.

Das ist immer dann relevant, wenn die Immobilie der Hauptvermögensteil der beiden Eheleute darstellt. Nicht selten wird in derartigen Fällen Hals über Kopf die Immobilie als Ganzes verkauft, nicht der beste Preis erzielt und damit allen Beteiligten geschadet – ganz von Kindern, so welche vorhanden, abgesehen, die aus ihrem familiären Umfeld und ihrem gewohnten Wohnumfeld ausziehen müssen.

Auch in derartigen Fällen kann der Teilverkauf der Immobilie helfen: der verkaufte Teil geht ins Eigentum eines stillen Teilhabers über, der auch bezüglich der Größe des zu verkaufenden Teils flexibel ist. Der ausziehende Ehepartner kann finanziell abgefunden werden und der in der Immobilie bleibende Ehepartner kann dies ohne Probleme tun.

Fazit

Den Teilverkauf eines Hauses oder einer Wohnung im Falle einer Scheidung in Erwägung zu ziehen, kann eine gute Möglichkeit sein, um die vermögensseitigen Themen mit Bedacht auseinander zu setzen.

Besonders, weil auch im Falle eines Teilverkaufs ein Immobiliengutachten erforderlich ist, kann auf dessen Basis eine verträgliche Lösung gefunden werden, die auch den Vorteil hat, dass sie – anders als der Komplettverkauf der Immobilie – reversibel ist, sprich, der verkaufte Teil der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt und bei veränderter Lebens- und Vermögenssituation gegebenenfalls wieder zurückgekauft werden kann.

Zu allen familienrechtlichen Fragestellungen raten wir dringend dazu, einen erfahrenen Rechtsanwalt zu involvieren, der auf alle individuellen Themenstellungen professionell und kompetent eingehen kann. Zu allen Detailfragen rund um das Thema Teilverkauf, verweisen wir auf unsere unabhängige Informationsplattform www.renteplusimmobilie.de.

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