Immobilien-Teilverkauf bei Scheidung – Alles, was Sie wissen müssen
Aktualisiert am 24. April 2023
Die Thematik der Immobilienverrentung – darunter beispielsweise der Teilverkauf der Immobilie – wird nicht nur bei der Problematik eines “finanziellen Engpasses im Alter” relevant. Auch in anderen Krisensituationen steht die Frage danach, ob eine Immobilienverrentung als Problemlöser helfen kann, im Raum.
Eine ganz klassische Fallgruppe ist die der Scheidung. Inwiefern Immobilienverrentung hierbei eine Rolle spielt, beleuchtet der nachfolgende Artikel.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Güterstand ist wichtig bei Scheidungen in Deutschland (Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung, Gütergemeinschaft).
- Bei gemeinsamen Immobilien kann der Teilverkauf eine Lösung bei finanziellen Problemen sein.
- Ein erfahrener Rechtsanwalt und die Informationsplattform www.renteplusimmobilie.de können bei Fragen helfen.
Die Ausgangssituation bei der Scheidung
Im Falle einer Scheidung wird immer relevant sein, in welchem Güterstand die Eheleute leben, bzw. während der Ehe gelebt haben.
In Deutschland unterscheidet man hierbei drei unterschiedliche Güterstände, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt sind.
Zugewinngemeinschaft, § 1363 BGB
(https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1363.html)
Haben die Eheleute keinen über die Eheschließung selbst hinausgehenden Ehevertrag geschlossen, geht der Gesetzgeber davon aus, dass eine Zugewinngemeinschaft vorliegt. Der gesetzliche Güterstand ist gemäß BGB also die Zugewinngemeinschaft, die davon ausgeht, dass die Güter der Ehepartner nach einer Scheidung einem sogenannten Zugewinnausgleich unterliegen.
Im Prinzip wird beim Zugewinnausgleich der Vergleich zwischen dem Anfangsvermögen im Zeitpunkt der Eheschließung und dem Endvermögen bei der Scheidung angestellt. Wurde im Laufe der Ehe ein Vermögen angehäuft, geht das Gesetz grundsätzlich davon aus, dass die Eheleute je zur Hälfte an diesem Zuwachs partizipieren sollen. Es geht hierbei also um die möglichst gerechte Verteilung von Vermögen, das im Rahmen der Ehe erwirtschaftet wurde.
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). § 1363 Zugewinngemeinschaft (1) Die Ehegatten leben im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wenn sie nicht durch Ehevertrag etwas anderes vereinbaren. (2) Das jeweilige Vermögen der Ehegatten wird nicht deren gemeinschaftliches Vermögen; dies gilt auch für Vermögen, das ein Ehegatte nach der Eheschließung erwirbt. Der Zugewinn, den die Ehegatten in der Ehe erzielen, wird jedoch ausgeglichen, wenn die Zugewinngemeinschaft endet. Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1363.html
Gütertrennung, § 1414 BGB
Im Gegensatz dazu steht die Möglichkeit, die Gütertrennung vertraglich zwischen den Ehepartnern zu vereinbaren mit dem Inhalt, dass es eben gerade nicht im Falle der Scheidung zu einem Zugewinnausgleich kommen soll. Jeder Ehepartner bleibt also Verwalter über das vor und während der Ehe durch ihn angehäufte Vermögen.
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). § 1414 Eintritt der Gütertrennung (1) Schließen die Ehegatten den gesetzlichen Güterstand aus oder heben sie ihn auf, so tritt Gütertrennung ein, falls sich nicht aus dem Ehevertrag etwas anderes ergibt. (2) Das Gleiche gilt, wenn der Ausgleich des Zugewinns ausgeschlossen oder die Gütergemeinschaft aufgehoben wird. Quelle: https://dejure.org/gesetze/BGB/1414.html
Gütergemeinschaft, 1415ff BGB
Bei der Gütergemeinschaft geht das Gesetz davon aus, dass aus beiden Vermögen im Zuge der Eheschließung ein Vermögen wird und beide Ehepartner hieran gleichermaßen partizipieren.
Neben der Frage danach, in welchem Güterstand die Eheleute während der Ehe gelebt haben, spielt auch eine Rolle, ob einer von beiden Alleineigentümer der gemeinsam bewohnten Immobilie ist oder ob sie beiden gehört.
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). § 1415 Vereinbarung durch Ehevertrag Vereinbaren die Ehegatten durch Ehevertrag Gütergemeinschaft, so gelten die nachstehenden Vorschriften. Quelle: https://dejure.org/gesetze/BGB/1415.html
Gemeinsames Eigentum am Haus/an der Wohnung
Nicht selten kaufen Eheleute das Eigenheim gemeinschaftlich, stehen also beide als Eigentümer im Grundbuch. Der häufigste Fall dürfte sein, dass beide Ehepartner je zu 50% Miteigentümer am gemeinschaftlich bewohnten Haus sind.
Scheidung
Im Falle der Scheidung stehen die Ehepartner nunmehr vor der meist schwierigen Entscheidung, wie sie (bestenfalls möglichst schonend) ihrer neuen Lebenssituation gerecht werden können. In den meisten Fällen wird die Situation eintreten, dass einer der beiden Ehepartner ausziehen möchte und der andere im Haus bleibt. Das führt dann aber bei der Auseinandersetzung der beiden Vermögen zu einem finanziellen Problem für denjenigen, der in der Immobilie wohnen bleiben will. Dies zeigt das folgende (vereinfachte) Beispiel:
Beispiel
Die Eheleute Schmitt möchten sich (einvernehmlich) scheiden lassen. Sie sind beide Miteigentümer zu je 50% an ihrem Einfamilienhaus, das laut einem Sachverständigengutachten einen Wert von € 1 Mio. hat. Frau Schmitt möchte mit den beiden gemeinsamen Kindern in der Immobilie wohnen bleiben, hat jedoch nicht die finanziellen Mittel, um den Anteil des Herrn Schmitt von diesem im Zuge der Scheidung abzukaufen.
Um- vor allem zum Wohle der Kinder- das Haus nicht als Ganzes verkaufen zu müssen, um das Vermögen auseinanderzusetzen, kann der Teilverkauf des Anteils von Herrn Schmitt eine gute Variante sein, um einen klaren Schlussstrich unter die gemeinschaftliche Eigentümerstellung zu ziehen, was zukünftige Streitereien, etwa zum Thema Instandhaltung, Renovierungen etc. angeht, aber auch, was das finanzielle Lösen voneinander angeht.
Herr Schmitt erhält im Falle eines Teilverkaufs den Teil seines Vermögens, das in der Immobilie gebunden ist, ausgezahlt und Frau Schmitt kann weiterhin mit den Kindern das Haus bewohnen.
Alleineigentum am Haus
Nicht selten sind jedoch auch diejenigen Fälle, in denen nur ein Ehepartner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Er ist Alleineigentümer am Haus. Dies ist häufig dann der Fall, wenn einer der Ehepartner zum Beispiel durch eine Erbschaft vor oder während der Ehe mit dem Grundstück bedacht wurde. Je nach Güterstand kommen dann unterschiedliche Szenarien in Betracht, vor allem dann, wenn die Eheleute im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben und das Haus während der Ehe von einem der beiden Ehepartner gekauft wurde.
Es zählt nämlich als Zugewinn, wird also im Zuge der Berechnung der Differenz zwischen Anfangs- und Endvermögen ins Gewicht fallen und somit dem Ehepartner, der kein Eigentum an der Immobilie hat, einen Anspruch auf einen bestimmten Wert vermitteln. In vielen Fällen ist es für den Alleineigentümer nicht möglich, diesen Zugewinnausgleich finanziell zu leisten, ohne die Immobilie als Ganzes verkaufen zu müssen. Nicht selten entstehen durch derartige Fallkonstellationen schreckliche Szenarien, in denen der eine Ehepartner auf den finanziellen Ausgleich pocht, der andere Ehepartner jedoch nicht in der Lage ist, diesen aus seinem restlichen Vermögen zu leisten.
Das ist immer dann relevant, wenn die Immobilie der Hauptvermögensteil der beiden Eheleute darstellt. Nicht selten wird in derartigen Fällen Hals über Kopf die Immobilie als Ganzes verkauft, nicht der beste Preis erzielt und damit allen Beteiligten geschadet – ganz von Kindern, so welche vorhanden, abgesehen, die aus ihrem familiären Umfeld und ihrem gewohnten Wohnumfeld ausziehen müssen.
Auch in derartigen Fällen kann der Teilverkauf der Immobilie helfen: der verkaufte Teil geht ins Eigentum eines stillen Teilhabers über, der auch bezüglich der Größe des zu verkaufenden Teils flexibel ist. Der ausziehende Ehepartner kann finanziell abgefunden werden und der in der Immobilie bleibende Ehepartner kann dies ohne Probleme tun.
Unsere Tipps für einen Hausverkauf bei Scheidung
Der Hausverkauf während einer Scheidung kann eine emotionale und komplizierte Angelegenheit sein. Um Ihnen den Prozess zu erleichtern, haben wir einige Tipps zusammengestellt, die Ihnen bei der Vorbereitung und Durchführung eines erfolgreichen Hausverkaufs helfen sollen.
a) Den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf wählen
Die Scheidung kann eine stressige Zeit sein, und es ist wichtig, den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf der Immobilie zu wählen. Beide Eheleute sollten gemeinsam entscheiden, wann der Verkauf am besten in ihren Zeitplan und ihre finanzielle Situation passt. Berücksichtigen Sie dabei auch den Immobilienmarkt und die Nachfrage in Ihrer Region, um einen optimalen Verkaufspreis zu erzielen.
b) Die Immobilie richtig bewerten lassen
Um einen fairen Preis für das Haus zu erhalten und mögliche Konflikte zwischen beiden Eheleuten zu vermeiden, ist es entscheidend, den Wert der Immobilie korrekt zu ermitteln. Hierfür können Sie einen unabhängigen Gutachter beauftragen, der den aktuellen Verkehrswert und die Marktsituation berücksichtigt. So haben Sie eine verlässliche Grundlage für den Verkauf.
c) Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienmakler
Ein erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen während des gesamten Verkaufsprozesses zur Seite stehen und Ihnen wertvolle Ratschläge geben. Er kann den Hausverkauf professionell organisieren und sicherstellen, dass beide Eheleute gleichberechtigt am Verkauf beteiligt sind. Zudem verfügt ein Makler über das notwendige Netzwerk und die Kenntnisse, um potenzielle Käufer zu finden und einen erfolgreichen Verkauf abzuwickeln.
d) Die Immobilie für den Verkauf vorbereiten
Bevor Sie mit dem Verkauf beginnen, ist es wichtig, das Haus in einen ansprechenden Zustand zu bringen. Hierzu gehört das Entrümpeln und Reinigen der Räumlichkeiten sowie eventuelle Reparaturen und Renovierungen. Eine gepflegte Immobilie kann einen höheren Verkaufspreis erzielen und den Verkaufsprozess beschleunigen.
Ein Immobilien Teilverkauf kann in einigen Fällen während einer Scheidung eine sinnvolle Alternative zum Komplettverkauf sein. Hierbei wird nur ein Teil der Immobilie verkauft, was beiden Eheleuten finanzielle Flexibilität bietet und es ermöglicht, das Haus weiterhin zu nutzen. Dennoch sollte ein Teilverkauf gut überlegt sein, da er ebenfalls den Wert der Immobilie und die zukünftige Verwendung beeinflusst.
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Finanzierungsmöglichkeiten bei einer Scheidung: Immobilien Teilverkauf und Kredite
Bei einer Scheidung müssen sich beide Ehepartner nicht nur mit emotionalen, sondern auch mit finanziellen Herausforderungen auseinandersetzen. In diesem Abschnitt möchten wir Ihnen einige Finanzierungsmöglichkeiten vorstellen, die Ihnen helfen können, die entstehenden Kosten zu decken und den Übergang zu erleichtern.
a) Immobilien Teilverkauf als Lösung
Ein Immobilien Teilverkauf kann eine interessante Option für beide Ehepartner sein, um zusätzliches Kapital zu generieren, ohne das Haus komplett verkaufen zu müssen. Dabei wird nur ein Teil der Immobilie verkauft, während die Ehepartner weiterhin im Haus wohnen können. Der Verkaufserlös kann dann beispielsweise zur Tilgung von Schulden oder zur Finanzierung neuer Wohnungen verwendet werden.
b) Kredite von Banken und anderen Finanzinstituten
Eine weitere Möglichkeit, um finanzielle Engpässe während einer Scheidung zu überbrücken, sind Kredite von Banken oder anderen Finanzinstituten. Beide Ehepartner können gemeinsam oder getrennt Kredite aufnehmen, um ihre finanzielle Situation zu stabilisieren. Es ist jedoch wichtig, die Konditionen und Rückzahlungsbedingungen genau zu prüfen und sich von Experten beraten zu lassen.
c) Refinanzierung von bestehenden Immobilien
Wenn beide Ehepartner gemeinsam Immobilien besitzen, kann eine Refinanzierung in Betracht gezogen werden. Hierbei werden bestehende Hypotheken umgeschuldet oder erweitert, um zusätzliches Kapital zu erhalten. Die Banken prüfen hierbei die Kreditwürdigkeit und den Wert der Immobilien, um die neuen Konditionen festzulegen. Die Refinanzierung kann helfen, die finanzielle Belastung während der Scheidung zu verringern.
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Mediation und rechtliche Unterstützung bei Immobilienfragen während der Scheidung
Eine Scheidung kann viele rechtliche Fragen und Herausforderungen mit sich bringen, insbesondere wenn es um Immobilien und Finanzen geht. In diesem Abschnitt möchten wir Ihnen einige Möglichkeiten vorstellen, wie Sie professionelle Unterstützung erhalten und den Prozess so stressfrei wie möglich gestalten können.
a) Mediation als Alternative zum Gerichtsverfahren
Bei einer Mediation arbeiten Sie mit einem neutralen Vermittler zusammen, um eine einvernehmliche Lösung für ihre Probleme zu finden. Dies kann insbesondere bei Immobilienfragen hilfreich sein, um eine faire Aufteilung der Vermögenswerte zu erreichen. Mediation ist oft weniger zeitaufwendig und kostspielig als ein Gerichtsverfahren und kann zu einer für beide Seiten zufriedenstellenden Lösung führen.
b) Rechtsanwälte und Notare für rechtliche Beratung
In vielen Fällen ist es ratsam, sich bei einer Scheidung von einem Rechtsanwalt oder Notar beraten zu lassen. Diese Experten können über Rechte und Pflichten aufklären und Sie bei der Aufteilung von Immobilien und anderen Vermögenswerten unterstützen. Bei Bedarf können sie auch rechtliche Dokumente erstellen oder Verhandlungen mit Banken und anderen Institutionen führen.
Fazit
Den Teilverkauf eines Hauses oder einer Wohnung im Falle einer Scheidung in Erwägung zu ziehen, kann eine gute Möglichkeit sein, um die vermögensseitigen Themen mit Bedacht auseinander zu setzen.
Besonders, weil auch im Falle eines Teilverkaufs ein Immobiliengutachten erforderlich ist, kann auf dessen Basis eine verträgliche Lösung gefunden werden, die auch den Vorteil hat, dass sie – anders als der Komplettverkauf der Immobilie – reversibel ist, sprich, der verkaufte Teil der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt und bei veränderter Lebens- und Vermögenssituation gegebenenfalls wieder zurückgekauft werden kann.
Zu allen familienrechtlichen Fragestellungen raten wir dringend dazu, einen erfahrenen Rechtsanwalt zu involvieren, der auf alle individuellen Themenstellungen professionell und kompetent eingehen kann. Zu allen Detailfragen rund um das Thema Teilverkauf, verweisen wir auf unsere unabhängige Informationsplattform
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