Wohnrecht berechnen 2025 – Rechner, Anleitung und Tipps
Aktualisiert am 08/01/2025
Das Wohnrecht ist ein wichtiger Aspekt bei der Immobilienplanung und -nutzung, insbesondere bei der Übertragung von Eigentum. Viele Eigentümer möchten ihr lebenslanges Wohnrecht berechnen, um den genauen Wert zu ermitteln. Mit einer Wohnrecht Tabelle 2025 oder einem Wohnrecht Rechner lassen sich Werte wie der Kapitalwertfaktor und die steuerlichen Auswirkungen einfach bestimmen. Die Berechnung des Wohnrechts spielt auch bei Erbschaften oder Schenkungen eine zentrale Rolle. Eine lebenslanges Wohnrecht Berechnung Tabelle bietet dabei eine übersichtliche Grundlage, um den Wohnrecht Wert präzise zu berechnen und steuerliche Vorteile zu nutzen. Nutzen Sie unsere Tools und Informationen, um das Wohnrecht 2024 optimal zu planen.
Das Wohnrecht stellt eine Absicherung im Grundbuch dar und zwar dergestalt, dass der Berechtigte in der mit dem Wohnrecht belasteten Immobilie wohnen darf, ohne selbst Eigentümer zu sein.
Da das Wohnrecht den Wert der Immobilie mindert, weil der Eigentümer sie nicht selbst nutzen oder an einen Dritten vermieten kann, ist die Frage nach dem Wert des Wohnrechts von großer Bedeutung. Auch für den Fall, dass ein Wohnrechtsberechtigter sich den Wert des Wohnrechts auszahlen lassen will (zum Beispiel beim Auszug), ist die Ermittlung des Werts für ihn wichtig.
Wie diese Berechnung erfolgt, zeigt der nachfolgende Artikel.
Das Wichtigste in Kürze
- Wohnrecht erlaubt Nicht-Eigentümern, die Immobilie zu bewohnen und mindert den Immobilienwert.
- Der Wert des Wohnrechts wird durch fiktive Miete und Restlebenserwartung bestimmt.
- Lebenslanges und befristetes Wohnrecht unterscheiden sich in der Berechnung durch den Kapitalwertfaktor.
Wie berechnet man ein lebenslanges Wohnrecht?
Grundsätzlich mindert ein eingetragenes Wohnrecht den Wert der Immobilie, schlicht, weil der Eigentümer sie dann nicht selbst nutzen oder an einen Dritten vermieten kann. Doch um welchen Wert wird die Immobilie reduziert? Folgende Grafik sowie die drei darauf folgenden Schritte erläutern die Vorgehensweise.
1. Schritt: Fiktive Miete errechnen
In einem ersten Schritt muss die fiktive Miete ermittelt werden. Dies gelingt anhand des ortsüblichen Mietspiegels, der in der Regel bei der Stadtverwaltung zu erhalten ist. Dieser gibt die zu erzielende Kaltmiete pro Quadratmeter an.
Mit diesem Wert wird die Wohnfläche (also die genaue Quadratmeterzahl) des Hauses oder der Wohnung multipliziert und dann auf den Jahreswert hochgerechnet, das heißt mit “12” multipliziert. Das Ergebnis ist die fiktive Miete auf Jahresbasis.
2. Schritt: Kapitalwert auf Basis der Restlebenserwartung ermitteln
Da zukünftige fiktive Mieten anders zu behandeln sind, als die, die gegenwärtig fiktiv erzielbar wären, werden sie abgezinst.
Das Bundesfinanzministerium gibt regelmäßig sogenannte Kapitalwerttabellen heraus, die auf Basis des Lebensalters des Berechtigten und seiner statistischen Restlebenserwartung Kapitalwerte festlegen.
Hier gelangen Sie zur Tabelle.
3. Schritt: Wert des Wohnrechts berechnen
Um den Wert des Wohnrechts zu ermitteln, multipliziert man die fiktive Jahresmiete mit dem in Schritt 3 festgelegten Kapitalwert.
Beispielrechnung
Anhand der nachfolgenden Beispielrechnung können die obigen 3 Schritte gut nachvollzogen werden.
Folgender Fall soll als Basis dienen:
Herr Müller lässt sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen. Er ist heute 70 Jahre alt und möchte wissen, mit welchem Wert er das Wohnrecht beim Verkauf seines Hauses anzusetzen hat. Sein Haus hat einen Wert von € 1.000.000.
1. Schritt: Fiktive Miete
Anhand des aktuellen Mietenspiegels, den Herr Müller sich beim Rathaus geholt hat, kann er die fiktive Miete für sein Haus festlegen. Diese beträgt € 2.000/Monat, das heißt € 24.000/Jahr. Die fiktive Jahresmiete für Herrn Müllers Haus beträgt € 24.000.
2. Schritt: Kapitalwert festlegen
Wie in obigem 2. Schritt beschrieben, kann auf der entsprechenden Seite des Finanzministeriums bei einem 70 jährigen in Kapitalwert von 10,008 abgelesen werden. Basis für diesen Kapitalwert ist die statistische Restlebenserwartung von Herrn Müller. Diese liegt laut aktueller Tabelle bei 14,33 Jahren.
3. Schritt: Wert des Wohnrechts
Im letzten Schritt wird der Kapitalwert mit der fiktiven Jahresmiete multipliziert. In unserem Beispiel also 10,008 x € 24.000 = € 240.192.
In unserem Beispiel müsste Herr Müller also von einem Wert von ca. € 240.000 für sein Wohnrecht ausgehen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass er bei einem Immobilienwert von € 1.000.000 einen Kaufpreis von € 760.000 veranschlagen könnte, wenn er sein mit dem lebenslangen Wohnrecht belastetes Haus verkaufen wollte.
Beispielvarianten
Um die Systematik der Berechnung des Werts eines Wohnrechts noch besser zu verstehen, können zwei Varianten zu obiger Berechnung dienen.
-
In Variante 1 ist Herr Müller 60 Jahre alt. Der für ihn geltende Kapitalwert beträgt 12,824 (auf Basis seiner statistischen Restlebenserwartung von 21,69 Jahren). Der Wert des Wohnrechts beträgt in diesem Fall 12,824 x € 24.000 = € 307.776.
-
In Variante 2 ist Herr Müller 80 Jahre alt. Der für ihn geltende Kapitalwert beträgt 6,567, wobei er noch eine statistische Restlebenserwartung von 8 Jahre hat. Der Wert des Wohnrechts beträgt in diesem Fall 6,567 x € 24.000 = € 156.608.
An diesen Varianten lässt sich erkennen, dass der Wert des lebenslangen Wohnrechts sinkt, je älter der Berechtigte ist.
Unterschied Nießbrauch- und Wohnrecht berechnen
Für das Finanzamt besteht in der Betrachtungs des Werts bei der Berechnung des Wohnrechts und des Nießbrauchs kein Unterschied.
Jedoch gibt es Unterschiede zwsichen einem Wohnungsrecht auf Lebenszeit und einem Nießbrauchrecht.
Das Nießbrauchrecht berechtigt den Inhaber dazu, eine Immobilie zu nutzen und daraus Nutzen zu ziehen, wie zum Beispiel Mieteinnahmen oder die Nutzung der Immobilie selbst.
Der Nießbraucher hat somit das Recht, die Immobilie zu vermieten, zu verpachten oder auch selbst zu nutzen. Der Eigentümer der Immobilie verliert während der Dauer des Nießbrauchsrechts sämtliche Nutzungs- und Verfügungsbefugnisse an der Immobilie.
Das Nießbrauchrecht kann entweder lebenslang oder auf einen bestimmten Zeitraum befristet sein.
Das lebenslange Wohnrecht oder auch Wohnrecht auf Lebenszeit hingegen berechtigt den Inhaber dazu, eine Immobilie zu bewohnen, ohne dafür Miete zahlen zu müssen.
Anders als beim Nießbrauchrecht hat der Wohnrechtsinhaber kein Recht auf Nutzungserträge aus der Immobilie.
Auch das Wohnrecht kann lebenslang oder befristet auf einen bestimmten Zeitraum eingeräumt werden.
Die Unterscheidung von Frauen und Männern bei der Berechnung des Wohnrechts
Zu beachten ist, dass die statistische Lebenserwartung von Frauen höher ist als die von Männern, daher gibt es für Frauen auch andere Kapitalwerte als für Männer. Für den nicht seltenen Fall, dass sich bei Ehepaaren beide Eheleute ein Wohnrecht einräumen lassen, geht man bei der Berechnung immer von der längeren Restlebenserwartung aus.
Wohnrecht Tabelle
Hier finden Sie einen Auszug aus der aktuellen ofiziellen Tabelle zur "Berechnung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung: Vervielfältiger für Bewerbungsstichtage ab 1. Januar 2023" des Bundesministerum für Finanzen. Die Tabelle basiert auf aktuellen Sterbetafeln für Männer und Frauen des statistischen Bundesamts.
| Männer | Frauen | |||
|---|---|---|---|---|
| Vollendetes Lebensalter |
ø Lebenserwartung | Kapitalwertfaktor | ø Lebenserwartung |
Kapitalwertfaktor |
| 0 Jahre | 78,54 | 18,403 | 83,38 | 18,467 |
| 20 Jahre | 58,99 | 17,888 | 63,76 | 18,067 |
| 40 Jahre | 39,57 | 16,436 | 44,07 | 16,917 |
| 50 Jahre | 30,25 | 14,983 | 34,49 | 15,734 |
| 60 Jahre | 21,66 | 12,824 | 25,37 | 13,879 |
| 70 Jahre | 14,33 | 10,008 | 17,01 | 11,167 |
| 75 Jahre | 11,07 | 8,354 | 13,17 | 9,452 |
| 80 Jahre | 8,09 | 6,567 | 9,61 | 7,514 |
| 85 Jahre | 5,52 | 4,795 | 6,54 | 5,519 |
| 90 Jahre | 3,67 | 3,333 | 4,28 | 3,826 |
| 95 Jahre | 3,67 | 3,333 | 4,28 | 3,826 |
Zeitlich befristetes Wohnrecht berechnen
Die Berechnung eines zeitlich befristeten Wohnrechts unterscheidet sich grundsätzlich nicht von der Berechnung eines lebenslangen Wohnrechts.
Allerdings muss für die Berechnung des zeitlich befristeten Wohnrechts der Kapitalwert für die entsprechende Dauer verwendet werden.
Dieser Kapitalwert kann mit Hilfe der Tabelle ermittelt werden, die den Kapitalwertfaktor für unterschiedliche Laufzeiten darstellen.
Dabei gilt: Je kürzer die Laufzeit des Wohnrechts, desto höher ist der Kapitalwertfaktor.
Der Kapitalwertfaktor wird dann mit der Jahresmiete multipliziert, um den Wert des zeitlich befristeten Wohnrechts zu ermitteln.
In der folgenden Wohnrecht-Tabelle sind die Kapitalwertfaktoren für unterschiedliche Laufzeiten aufgeführt, so dass die Berechnung des Wertes des zeitlich befristeten Wohnrechts leicht durchgeführt werden kann.
Hier finden Sie die vollständige Tabelle unter Anlage 9a des BewG.
| Laufzeit in Jahren | Kapitalwert |
|---|---|
| 1 Jahr | 0,974 |
| 5 Jahre | 4,388 |
| 10 Jahre | 7,745 |
| 15 Jahre | 10,314 |
| 25 Jahre | 13,783 |
Diese Themen könnte Sie auch interessieren
- Informationen zum Thema Wohnrecht & Steuer
- Hintergründe zur Absicherung und Löschung eines Wohnrechts
- Der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht
- Das Wohnrecht in der Zwangsversteigerung – Welche Folgen hat eine ZV?
Welche Immobilienrente passt zu mir? Jetzt unverbindlich vergleichen!
Prüfen Sie kostenlos, welche Immobilienrente am besten zu Ihrer Situation passt - und sichern Sie sich unseren "Leitfaden: Immobilienrente".