Teilverkauf: Der Minimumanteil – Was Sie vor einer Entscheidung wissen sollten
Aktualisiert am 24. April 2023
Bei der Immobilienverrentung stellt der Teilverkauf mittlerweile ein in Deutschland gut etabliertes Instrument dar. Anbieter, die als Teilkäufer auftreten, haben hierfür jeweils ein eigenes Konzept erstellt, nach dessen Regeln die Verrentung der Immobilie erfolgen soll. Die gängigen Konzepte der Teilkaufsanbieter beinhalten verschiedene Formulierungen, deren Einordnung dem Laien oftmals nur schwer möglich ist. Der nachfolgende Artikel will dies ändern und widmet sich dem sogenannten “Minimumanteil”.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen Teil der Immobilie, wohnt aber weiterhin darin.
- Der Minimumanteil sichert Teilkäufer gegen Wertverlust ab und erfordert Expertenrat zur Bewertung der Werthaltigkeit.
- Vorteil des Teilverkaufs: Partizipation an Wertsteigerung im Falle eines späteren Verkaufs, unabhängiger Rat empfohlen.
Der Teilverkauf
Beim Teilverkauf besteht die Immobilienverrentung in einem teilweisen Verkauf des Immobilieneigentums unter der Voraussetzung, dass der Teilverkäufer weiterhin die gesamte Immobilie bewohnen darf.
Dabei richtet sich der Anteil, der verkauft wird, an der Höhe des Kapitalbedarfs und dem Wert der Immobilie. Abgesichert wird die vollständige Nutzung der gesamte Immobilie durch die Eintragung (je nach Anbieter variierend) eines Wohnrechts oder eines Nießbrauchs im Grundbuch.
Der Minimumanteil beim Teilverkauf: Begriff
Beim Begriff des Minimumanteils handelt es sich um den Anteil, der den Teilkäufern als Minimum im Falle eines späteren Gesamtverkaufs zusteht.
In der Regel vereinbaren Teilkäufer, dass sie im Falle eines späteren Weiterverkaufs mindestens das von ihnen investierte Geld plus anteilige Nebenkosten erhalten müssen. Der Begriff und seine Bedeutung für den späteren Gesamtverkauf einer Immobilie ist immer dann irrelevant, wenn die Immobilie im Wert steigt. Problematischer wird es, wenn dies nicht der Fall ist. Dann kommt auch der Minimumanteil zum Tragen und kann für den vormaligen Alleineigentümer viel Geld kosten.
Wertsteigerung der Immobilie: Partizipation am Mehrerlös
Ein großer Vorteil der Immobilienverrentung im Wege eines Teilverkaufs ist die Partizipation des vormaligen Alleineigentümers an einer Wertsteigerung im Falle eines späteren Weiterverkaufs.
Gerne wird dabei die folgende Rechnung aufgemacht:
Ein älteres Ehepaar hat Kapitalbedarf von € 200.000, aber eine Immobilie, die einen Wert von € 1.000.000 hat. Das Ehepaar könnte nun das Haus verkaufen und in eine kleinere Wohnung ziehen, die einen Kaufpreis von € 500.000 hat. Hierdurch würde das Ehepaar € 1.000.000 durch den Verkauf generieren, würde € 200.000 und den Kaufpreis für die kleinere Wohnung i.H.v. € 500.000 abziehen und hätte im Nachgang hierzu aber die Not, nicht zu wissen, was es mit den nicht benötigten € 300.000 machen soll. In Zeiten, in denen Strafzinsen auf Bankguthaben zu zahlen sind, eine schwierige Entscheidung. Kommt noch hinzu, dass das Ehepaar sich partout nicht vorstellen kann, aus dem geliebten Eigenheim auszuziehen, bleibt als eine Lösung der Teilverkauf der Immobilie, der genau gemessen wird am Kapitalbedarf.
In obigem Fall würde das Ehepaar also ⅕ (= 20%) ihres Hauses an einen Teilkäufer veräußern. Dieser verhält sich als stiller Teilhaber und hat aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen keinerlei Mitspracherecht, wenn es um die Immobilie geht.
Möchte das Ehepaar in unserem Beispiel 5 Jahre später ausziehen und ist die Immobilie zu diesem Zeitpunkt € 1.200.000 wert, partizipiert es an dieser Wertsteigerung mit ihrem verbliebenen Anteil von 80% an der Immobilie. Der vereinbarte Minimumanteil ist hierbei irrelevant, da der Teilkäufer beim Gesamtverkauf in jedem Fall mehr erlöst als die investierte Summe beim vormals abgeschlossenen Teilkauf.
Wertminderung der Immobilie: Minimumanteil im Falle eines Wertverfalls
Der Minimumanteil sichert Teilkäufer gegen einen Wertverlust ab. Die Vereinbarung eines solchen beinhaltet, dass Teilkäufer bei einem Gesamtverkauf der Immobilie mindestens den investierten Teilkaufpreis für ihren vormals erworbenen Anteil sowie einen Anteil der für sie entstandenen Nebenkosten erhalten müssen.
Ist in obigem Beispiel die Immobilie aus verschiedenen Gründen nur noch € 800.000 wert, kommt der vereinbarte Minimumanteil zum Tragen und mindert den Erlös für die vormaligen Alleineigentümer stark.
Minimumanteil beim Teilverkauf: Hinweise
Für den Immobilienlaien ist es schwer, zu beurteilen, wie werthaltig seine Immobilie mit Blick auf die Zukunft ist. Diese Beurteilung beinhaltet die reguläre Marktentwicklung, die an unterschiedliche Faktoren wie Infrastruktur (Autobahnanbindung, Zugang zum öffentlichen Nahverkehr, zu Nahversorgern, Erreichbarkeit von Schulen, Ärzten etc.) oder Makrolage (Grenznähe, Nähe zu einem zukunftsträchtigen Industriestandort etc.) der Immobilie geknüpft sind.
Aber auch irreguläre Aspekte wie etwa die Coronakrise, mit der niemand gerechnet hat und deren Ausmaß und Auswirkung auf den Immobilienmarkt noch nicht final absehbar ist, fließen in die Beurteilung der Werthaltigkeit einer Immobilie mit ein.
Vergleichbar sind derartige Wertmaßstäbe mit bankinternen Bewertungskriterien für Immobiliensicherheiten, die immer den “expected loss” (also den absehbaren Verlust), aber auch einen “unexpected loss” (der dem nicht vorhersehbaren Verlust entspricht) als Risikopuffer beinhaltet.
Es ist hierbei dringend angeraten, sich Expertenrat einzuholen, um sich abzusichern. Niemand wird einem Immobilieneigentümer eine Garantie darüber ausstellen, dass sein Eigenheim in 10 Jahren um 20% im Wert gestiegen sein wird. Aber es gibt leider auch wenige, die offen über eine wahrscheinliche Wertminderung mit einem Immobilieneigentümer sprechen. Mit Blick auf den vereinbarten Minimumanteil ist dies jedoch dringend notwendig, um eine derartige Regelung kalkulierbarer zu machen.
Minimumanteil beim Teilverkauf: Worauf sollten Sie achten?
Für die Bewertung, wie fair die Vereinbarung eines Minimumanteils für den Teilverkäufer ist, ist die Begutachtung der Immobilie mit Blick auf die Zukunft besonders relevant. Hierzu bedarf es viel Erfahrung und der nötigen Ehrlichkeit. Diese ist nur von einem unabhängigen Dritten zu erwarten. RentePlusImmobilie versteht sich als unabhängiger Dritter, mit dem Ziel, bestmöglich über alle Verrentungsmodelle aufzuklären und individuellen und vor allem objektiven Beratungsbedarf von an der Immobilienverrentung Interessierten abzudecken.
Auf www.renteplusimmobilie.de/kontakt finden Sie verschiedene Möglichkeiten der Kontaktaufnahme, um die Details des Ihnen vorliegenden Angebots zu besprechen und auch mit Blick auf andere Fragen wie etwa die des monatlichen Nutzungsentgelts oder des Durchführungsentgeltes zu klären.
Unabhängige Beratung
Gerade beim Minimumanteil ist mit Blick auf die potentielle Wertentwicklung der Immobilie eine ehrliche Aussage gefragt. Es gibt Immobilien, bei denen der Minimumanteil keine Rolle spielen dürfte. Es gibt aber auch Immobilien, bei denen die voraussichtliche Wertentwicklung Anlass gibt, gegebenenfalls andere als die angebotenen Konditionen und insbesondere den Minimumanteil zu verhandeln. Nutzen Sie das unabhängige Beratungsangebot von www.renteplusimmobilie.de und sparen Sie sich nicht nur Ärger und Mühe, sondern auch bares Geld. Wir freuen uns sehr über Ihre Kontaktaufnahme!
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