Gutachten bei der Immobilienverrentung: Ein Überblick

Arten der Immobilienbewertung: Ein Überblick

Online- Bewertung

Auf vielen Internetseiten werden Online-Immobilieneinwertungen angeboten, mit denen man anhand nur weniger erforderlicher Eingaben auf Basis von Vergleichswerten des jeweiligen Marktes eine grobe Richtschnur für den Wert seiner Immobilie erhält. Meist sind derlei Angebote kostenlos und für die Anbieter demnach auch wenig aufwendig. Am Ende steht meist nur ein simpler Wert oder eine großzügige Wertspanne, die ohne größere Begründungen zur Wertfindung auskommen und folglich nicht vollumfänglich belastbar sind.

Wertgutachten

Ein echtes Wertgutachten indes erfordert einiges an Aufwand, kann seriöserweise nur von einem Sachverständigen erstellt werden und ist demnach auch kostenpflichtig. Es basiert je nach zu bewertender Immobilie und Objektart auf den drei gängigen Bewertungsmethoden. Diese sind das Sachwertverfahren, das Vergleichsverfahren sowie das Ertragswertverfahren. Im Unterschied zu einer Online-Einwertung umfasst ein Immobilienwertgutachten auch Begründungen zum Wertansatz, die manchmal auch recht lang sein können. Vollumfängliche Gutachten haben nicht selten eine Länge von bis zu 30 Seiten und beleuchten die Immobilie möglichst umfassend.

Kurzgutachten

Eine Art Zwischenform bilden die Kurzgutachten, die ein Wertgutachten abkürzen und auf das Wesentliche beschränken. Sie kommen häufig dann zum Einsatz, wenn es nur um die Klärung etwa einer Schadensfrage geht und anhand des Kurzgutachtens entschieden werden soll, ob sich eine größere Investition in die Immobilie überhaupt noch lohnt.

Welche Bewertungsart ist nun die richtige?

Geht es lediglich um einen ersten Eindruck oder darum, sich ein Gefühl für einen Markt zu verschaffen, reicht eine Online-Einwertung in der Regel völlig aus. Das ist zum Beispiel immer dann der Fall, wenn eine Immobilie verkauft werden soll – spätestens nach Eingang der Kaufangebote weiß der Verkäufer ohnehin, was seine Immobilie mit Blick auf den Markt wert ist. Dieser ‚Marktwert‘ ist meist ohnehin aussagekräftiger als ein (meist nur) theoretisches Wertgutachten.

Bei allen anderen, wesentlichen, Entscheidungen, für die der Wert der Immobilie maßgeblich ist, ist ein Wertgutachten erforderlich und angezeigt. Dies ist immer dann der Fall, wenn etwa Ansprüche des Finanzamts in Bezug auf eine Immobilie zu regulieren sind, wenn das Vermögen nach dem Anfall einer Erbschaft auseinandergesetzt werden muss oder dies in Folge einer Scheidung erforderlich wird. Obligatorisch ist die Erstellung eines Wertgutachtens auch bei Zwangsversteigerungen. Hier wird auf Basis des sogenannten “Verkehrswertgutachtens” meistens die Beitreibung von Forderungen durch die zwangsweise Verwertung der als Sicherheit dienenden Immobilie vorgenommen.

Die Bewertung durch Gutachter

Wertgutachten werden durch unabhängige und öffentlich bestellte, vereidigte Immobiliengutachter erstellt. Diese bedürfen einer speziellen Ausbildung und besitzen ein entsprechendes Zertifikat (zum Beispiel des TÜV). Auf Basis der unterschiedlichen Verfahren entstehen durch die Unabhängigkeit der Gutachter möglichst objektive Gutachten, die sich in einem objektiven Wert der Immobilie widerspiegeln. Das bedeutet, dass mehrere voneinander unabhängige Gutachter, die eine Immobilie nach demselben Verfahren bewerten, zu dem gleichen Ergebnis kommen sollten, was den Wert angeht.

Da aber selbstverständlich auch eigene Erfahrungen- zum Beispiel bezüglich besonderer Teilmärkte und ihrer aktuellen Entwicklung- mit einfließen, ist normal und auch nicht unsachgerecht. Dennoch ist davon auszugehen, dass das Gutachten, das durch einen örtlichen Gutachter erstellt wird, gegebenenfalls zu einem (etwas) anderen Ergebnis kommen kann als das eines Gutachters, der deutschlandweit Gutachten erstellt.

Kosten einer Immobilienbewertung

Die Gutachter sind seit 2009 grundsätzlich nicht an Richtlinien gebunden und ihre Beauftragung und Bezahlung unterliegt somit der Vertragsfreiheit. Lediglich Gutachten für den Hausverkauf unterliegen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

Wie hoch die Kosten im Einzelnen ausfallen sind von unterschiedlichen Faktoren abhängig: das Gutachten für ein gut verwaltetes Mietshaus mit drei Wohnungen wird günstiger sein als für ein 20-Familienhaus, für das es nahezu keine Unterlagen gibt.

Auch die Lage der Immobilie spielt eine Rolle – von ihr ist größtenteils abhängig, wie hoch der zu erwartende Verkehrswert ausfallen wird. Auch dies spielt bei der Höhe der Gutachterkosten eine wesentliche Rolle. Prinzipiell kann davon ausgegangen werden, dass die Kosten für ein durchschnittliches deutsches Einfamilienhaus € 1.000 nicht übersteigen.

Spezialfall: Gutachten bei der Immobilienverrentung

Ein Wertgutachten der zu verrentenden Immobilie ist bei der Immobilienverrentung obligatorisch – ganz gleich, ob es sich um ein Gutachten bzgl. einem geplanten Verkauf mit Nießbrauch, einer Leibrente, einem Teilverkauf, etc. handelt. Anbieter schützen sich und ihre Investition auf diese Weise ab und stellen so sicher, nicht zu viel für die jeweilige Immobilie zu zahlen.

Meistens wird noch vor der ersten persönlichen Kontaktaufnahme durch etwaige Verrentungsanbieter beim Käufer abgefragt, ob dieser den Wert seiner Immobilie kennt. Den potentiellen Verkäufern wird meistens erst bei dieser Frage klar, dass sie keine genaue Vorstellung davon haben, wie viel ihre Immobilie eigentlich wert ist. Dies ist auch nicht verwerflich – viele Immobilieneigentümer bewohnen ihr Eigenheim seit Jahrzehnten selbst – den Wert der Immobilie zu kennen, ist da unnötig und stellt in derartigen Fällen eher eine psychologische Abfederung von Existenzängsten dar.

Sobald man jedoch in Erwägung zieht, die eigene Immobilie zu verrenten, sollte definitiv Klarheit darüber herrschen, worüber beide Parteien – Käufer und Verkäufer – sprechen. Andernfalls läuft man als Immobilieneigentümer Gefahr, dass man das seitens der Verrentungsanbieter (bspw. Nießbrauch-Anbieter, Teilverkauf-Anbieter oder Leibrenten-Anbieter) in Auftrag gegebene Gutachten nicht nachvollziehen kann. Denn nicht immer entspricht das Ergebnis des Gutachtens der eigenen Einschätzung durch den Eigentümer.

Immobiliengutachter finden

Je nachdem, welche Art von Bewertung gefordert ist, kommen unterschiedliche Anbieter für die Erstellung eines Gutachtens in Frage. Sinnvoll ist meist, jemanden damit zu beauftragen, der den regionalen Markt, in dem die Immobilie belegen ist, kennt.

Sollten Sie Bedarf an einem Gutachten haben, kontaktieren Sie uns gerne. Wir können Ihnen über unser Netzwerk geeignete unabhängige Auftragnehmer vorstellen, die sich um Ihre Fragen kümmern. Einen allgemeinen Check, welches Immobilienverrentungsmodell am besten zu Ihnen passt, finden Sie hier.