Teilverkauf und Immobilienverrentung: Wie vergleicht man Anbieter richtig?
Kurzantwort: Anbieter für Teilverkauf und Immobilienverrentung unterscheiden sich vor allem im Modell (Teilkauf, Leibrente, Nießbrauch, Wohnrecht, Rückmiete, Umkehrhypothek), in den laufenden und späteren Kosten und in der Absicherung im Grundbuch. Beim Teilverkauf sind Nutzungsentgelt, Festschreibung, Anpassungsklauseln und das Durchführungsentgelt beim späteren Verkauf die wichtigsten Vergleichspunkte. Vergleichbar sind Angebote nur, wenn sie auf demselben unabhängigen Gutachten beruhen.
Das Wichtigste in Kürze
- Erst das passende Modell wählen, dann Anbieter innerhalb des Modells vergleichen.
- Teilverkauf: Nutzungsentgelt (% p. a.), Festschreibungsdauer, Anpassungsregeln und Durchführungsentgelt gemeinsam bewerten – nie nur einen Wert.
- Wohnrecht oder Nießbrauch muss im ersten Rang im Grundbuch stehen.
- Ein unabhängiges Gutachten ist die gemeinsame Basis für alle Angebote.
- Lassen Sie jeden Vertragsentwurf vom Notar erläutern und steuerlich prüfen.
Welche Arten von Anbietern gibt es bei Immobilienrente und Teilverkauf?
Ob Teilverkauf-Anbieter, Leibrente-Anbieter, Nießbrauch-Käufer oder Umkehrhypothek-Anbieter: Jeder Anbietertyp steht für ein bestimmtes Modell. Die Übersicht zeigt, worauf Sie jeweils achten sollten.
| Anbietertyp | Modell | Auszahlung | Typische Kosten für Sie | Worauf achten? |
|---|---|---|---|---|
| Teilkauf-Gesellschaften | Teilverkauf (meist bis 50 %) | Einmalzahlung | Nutzungsentgelt, Durchführungsentgelt | Festschreibung, Anpassung, Rückkaufrecht, Finanzkraft |
| Käufer auf Leibrenten- oder Wohnrechtsbasis (Unternehmen, Stiftungen) | Verkauf mit Wohnrecht oder Leibrente | Rente und/oder Einmalbetrag | Abschlag für Wohnrecht | Reallast, Rang des Wohnrechts, Instandhaltung |
| Käufer mit Rückmiete | Verkauf mit lebenslangem Mietvertrag | Einmalzahlung | laufende Miete | Kündigungsschutz, Mieterhöhungen |
| Nießbrauch-Käufer (oft private Investoren) | Verkauf mit Nießbrauch | meist Einmalzahlung | Abschlag für Nießbrauch; Instandhaltung meist bei Ihnen | Rang, Lastenverteilung, Seriosität des Käufers |
| Privatpersonen / Familie | Leibrente, Wohnrecht, Nießbrauch | individuell | individuell | Absicherung per Reallast, steuerliche Folgen |
| Banken und Versicherungen | Umkehrhypothek | Einmalbetrag oder Monatsrente | Zinsen laufen auf | Zinssatz, Gesamtkosten, Rückzahlung im Erbfall |
| Makler und Vermittler | vermitteln Käufer | – | ggf. Provision | Wer vergütet den Vermittler? Werden mehrere Modelle angeboten? |
| Unabhängige Berater | modellübergreifend | – | je nach Vergütungsmodell | Unabhängigkeit, Transparenz der Vergütung |
Woran erkennen Sie ein gutes Teilverkauf-Angebot? Die Checkliste
- Gutachten: Wer erstellt es, wer zahlt es, dürfen Sie ein eigenes Gutachten einbringen? Mehr zum Gutachten.
- Nutzungsentgelt: Prozentsatz pro Jahr, Bezugsgröße (Kaufpreis des Anteils), Festschreibungsdauer – siehe Nutzungsentgelt.
- Anpassungsklauseln: Wann und woran gekoppelt kann das Entgelt steigen?
- Durchführungsentgelt: Prozentsatz und Bemessungsgrundlage beim späteren Gesamtverkauf – siehe Durchführungsentgelt.
- Rückkaufrecht: Können Sie oder Ihre Erben den Anteil zurückkaufen – zu welchem Preis?
- Instandhaltung: Wer trägt Dach, Heizung, Fassade? Gibt es Pflichten zur Modernisierung?
- Absicherung: Nießbrauch im ersten Rang, Regelungen bei Insolvenz oder Weiterverkauf des Anteils.
- Nebenkosten: Wer zahlt Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer?
- Mindestwerte: Große Teilkäufer kaufen höchstens 50 % an und verlangen eine Mindestauszahlung von 100.000 €. Die Immobilie muss deshalb mindestens 200.000 € wert sein.
- Ausstieg: Was gilt bei Umzug ins Pflegeheim oder Verzicht auf den Nießbrauch?
Welche Konditionen sind beim Teilverkauf marktüblich?
Die folgenden Spannen beruhen auf veröffentlichten Anbieterangaben und Marktübersichten. Konditionen ändern sich mit dem Zinsniveau, maßgeblich ist immer das individuelle Angebot nach Gutachten.
| Kondition | Marktspanne (Stand Oktober 2026) | Hinweis |
|---|---|---|
| Nutzungsentgelt | rund 5–6 % der Auszahlung pro Jahr | meist 10 Jahre festgeschrieben, danach Anpassung (z. B. an EURIBOR, Verbraucherpreisindex oder Bundesrendite) |
| Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf | 0 bis 5,5 % des Verkaufspreises, häufig rund 3,3 % | einige Anbieter verlangen stattdessen einen Mindesterlös von etwa 117–119 % ihres Anteils |
| Maximaler Anteil | 50 % | Sie bleiben Mehrheits- oder Hälfteeigentümer |
| Mindestauszahlung | 100.000 € | bei großen Teilkäufern |
| Mindestwert der Immobilie | 200.000 € | ergibt sich aus Mindestauszahlung und 50-%-Grenze |
| Mindestalter | kein festes Mindestalter | Angebote richten sich vor allem an Eigentümer ab etwa 55–60 Jahren |
Teilverkauf oder Komplettverkauf – welches Modell passt?
Beim Teilverkauf behalten Sie Miteigentum und damit weitgehende Entscheidungsrechte; nur hier profitieren Sie anteilig von künftigen Wertsteigerungen. Bei Leibrente, Nießbrauch-Verkauf und Wohnrecht-Verkauf verkaufen Sie die ganze Immobilie; eine spätere Wertsteigerung steht dem Käufer zu, dafür zahlen Sie kein Nutzungsentgelt. Die Umkehrhypothek ist ein Darlehen, bei dem Sie Eigentümer bleiben.
| Kriterium | Teilverkauf | Leibrente | Nießbrauch-Verkauf | Wohnrecht-Verkauf | Umkehrhypothek |
|---|---|---|---|---|---|
| Eigentum | teilweise behalten | verkauft | verkauft | verkauft | behalten |
| Teilhabe an Wertsteigerung | anteilig ja | nein | nein | nein | ja (abzgl. Darlehen) |
| Laufende Zahlung von Ihnen | Nutzungsentgelt | keine | keine | keine | keine (Zinsen laufen auf) |
| Vermietung möglich | ja | nein | ja | nein | ja |
| Auszahlung | Einmalzahlung | Rente | Einmalzahlung | Einmalzahlung/Raten | Einmalbetrag/Rente |
Ausführlich zu den Modellen: Teilverkauf Haus, Leibrente, Nießbrauch, Wohnrecht auf Lebenszeit. Leibrenten-Angebote vergleichen Sie unter Leibrente-Vergleich, Nießbrauch-Angebote unter Nießbrauch-Vergleich.
Warum sind Angebote verschiedener Anbieter oft nicht vergleichbar? Erfahrungen richtig einordnen
- Unterschiedliche Gutachten führen zu unterschiedlichen Marktwerten – und damit zu anderen Auszahlungen und Entgelten.
- Ein niedriges Nutzungsentgelt kann durch ein höheres Durchführungsentgelt oder kurze Festschreibung ausgeglichen werden.
- Instandhaltungs- und Nebenkostenregeln verschieben Kosten, die im Angebot nicht als Zahl erscheinen.
- Erfahrungsberichte und Bewertungen im Internet beziehen sich auf frühere Konditionen und andere Immobilien. Im Praxistest der Stiftung Warentest (2022) konnte keine Testperson anhand der Unterlagen selbst ermitteln, welches Angebot am besten passte.
Rechnen Sie deshalb die Gesamtkosten über eine realistische Laufzeit (z. B. 10 oder 15 Jahre) – ein Beispiel finden Sie im Rechenbeispiel zum Teilverkauf; eine erste Schätzung liefert der Verrentungsrechner.
Welche Rolle spielt eine unabhängige Beratung?
Die Immobilienverrentung ist für viele die letzte große finanzielle Entscheidung, und der Markt ist wenig transparent. Die Stiftung Warentest rät, keinen Vertrag ohne fachkundige Unterstützung zu unterschreiben. RentePlusImmobilie ist selbst kein Käufer, sondern informiert und berät modellübergreifend: Bedarfsanalyse, Modellvergleich, Einholen und Verhandeln von Angeboten. RPI ist für Eigentümer kostenfrei; RPI wird im Erfolgsfall vom vermittelten Partner vergütet.
Häufige Fragen (FAQ)
Welcher Teilverkauf-Anbieter ist der beste?
Das hängt von Ihrem Bedarf ab. Vergleichen Sie Nutzungsentgelt, Festschreibung, Anpassungsklauseln, Durchführungsentgelt, Rückkaufrecht und Absicherung – immer auf Basis desselben Gutachtens und über die Gesamtlaufzeit.
Welche Kosten sollte ich beim Anbietervergleich zusammenrechnen?
Beim Teilverkauf: Nutzungsentgelte über die erwartete Wohndauer, das Durchführungsentgelt beim Verkauf sowie Kosten für Gutachten und Instandhaltung. Bei Komplettverkäufen: den Abschlag für Wohnrecht oder Nießbrauch und die Instandhaltungsregeln.
Ist ein Teilverkauf besser als eine Leibrente?
Nicht grundsätzlich. Der Teilverkauf passt, wenn Sie Eigentum behalten und an Wertsteigerungen teilhaben wollen; die Leibrente, wenn Sie ein regelmäßiges Zusatzeinkommen ohne laufende Entgelte wünschen.
Was passiert, wenn der Anbieter insolvent wird?
Ihr Wohn- bzw. Nutzungsrecht ist durch den erstrangigen Nießbrauch oder das erstrangige Wohnrecht im Grundbuch geschützt. Prüfen Sie zusätzlich, wie ausstehende Zahlungen (z. B. per Reallast) abgesichert sind.
Brauche ich ein eigenes Gutachten?
Empfehlenswert ist ein unabhängiges Gutachten, das alle Anbieter akzeptieren. So werden Angebote vergleichbar, und Sie verhandeln auf Basis eines neutralen Marktwerts.
Kann ich mehrere Angebote gleichzeitig einholen?
Ja. Angebote sind bis zur notariellen Beurkundung unverbindlich. Mehrere Angebote erhöhen den Wettbewerb und verbessern in der Regel die Konditionen.
Was ist bei Maklern und Vermittlern zu beachten?
Fragen Sie, wer den Vermittler bezahlt und ob er alle Modelle oder nur bestimmte Käufer anbietet. Davon hängt ab, wie neutral die Empfehlung ist.
Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Verträge zur Immobilienverrentung werden notariell beurkundet – lassen Sie den Vertragsentwurf vom Notar erläutern und klären Sie steuerliche Fragen vorab mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.
Quellen und Stand der Zahlen
- Modell- und Anbietertypen: RPI-Marktüberblick (Stand 20.10.2026)
- Marktspannen Teilverkauf: Anbieterangaben deutsche-teilkauf.de, wertfaktor.de, heimkapital.de; Marktübersichten transparent-beraten.de (Stand 12/2025) – abgerufen 20.10.2026
- Durchführungsentgelt/Mindesterlös: verbraucherzentrale.de; Stiftung Warentest, Immobilienrente im Vergleich (28.01.2025), test.de – abgerufen 20.10.2026
- §§ 1030 ff. BGB (Nießbrauch), § 1093 BGB (Wohnungsrecht), § 1105 BGB (Reallast), gesetze-im-internet.de, abgerufen 20.10.2026
Über die Autoren
Autor: Boris Hardi – Geschäftsführer der RPI GmbH (RentePlusImmobilie), Diplom-Immobilienwirt (DIA). Über 6 Jahre Erfahrung mit Immobilienverrentung: Boris Hardi berät Eigentümerinnen und Eigentümer modellübergreifend zu Leibrente, Teilverkauf, Nießbrauch, Wohnrecht und Umkehrhypothek.
Mitautorin: Janine Hardi – Rechtsanwältin.
