Das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf

Aktualisiert am 24. April 2023

Bei der Immobilienverrentung stellt der Teilverkauf mittlerweile ein etabliertes Instrument dar. Anbieter, die als Teilkäufer auftreten, haben hierfür ein Konzept erstellt, das die Verrentung der Immobilie auch für die Käuferpartei zu einem guten Geschäft machen soll. Dies ist eine wichtige Voraussetzung für den Immobilienverrentungsmarkt im Segment des Teilverkaufs: ohne potentielle (Teil-) Käufer können Teilverkaufs- Immobilienverrentungen nicht vollzogen werden.

Die gängigen Konzepte der Teilkaufsanbieter beinhalten verschiedene Entgelte, deren Einordnung dem Laien oftmals nur schwer möglich ist. Der nachfolgende Artikel will dies ändern und widmet sich dem sogenannten monatlichen Nutzungsentgelt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Teilverkauf ist etabliert für Immobilienverrentung und braucht potenzielle Käufer.
  • Nach Teilverkauf zahlt der vormalige Alleineigentümer monatliche Nutzungsgebühr für den Teil der Immobilie, den er nicht mehr besitzt.
  • Höhe des Nutzungsentgelts hängt von verschiedenen Faktoren ab und sollte vor Verkauf klar vereinbart werden, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Der Immobilien Teilverkauf in Kürze

Beim Teilverkauf besteht die Immobilienverrentung in einem teilweisen Verkauf des Immobilieneigentums unter der Voraussetzung, dass der Teilverkäufer weiterhin die gesamte Immobilie bewohnen darf. Dabei richtet sich der Anteil, der verkauft wird, an der Höhe des Kapitalbedarfs und dem Wert der Immobilie.

Um €300.000 zu erhalten, verkauft der Immobilienbesitzer mit einem Wert von €600.000 50% seiner Immobilie. Durch ein Nießbrauchrecht im Grundbuch darf er das gesamte Objekt weiter nutzen. Der Käufer erwirbt 30% der Immobilie, hat jedoch keine Mitsprache und agiert als stiller Teilhaber. Entscheidungen können Anbau, Renovierung oder Verkauf betreffen.

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Das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf: Begriff

Wie der Name schon sagt, muss der vormalige Alleineigentümer ein Entgelt für die Nutzung desjenigen Teils seiner Immobilie bezahlen, die ihm nach Vollzug des Teilverkaufs nicht mehr gehört. Vergleichbar ist dies mit einer Art Miete für den verkauften Teil. Manche Anbieter nennen das Nutzungsentgelt auch Nutzungsgebühr- gemeint ist aber dasselbe.

 

Das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf: Hinweise

Die Höhe des zu entrichtenden Nutzungsentgelts richtet sich nach unterschiedlichen Faktoren, die alle in die Berechnung der potentiellen Teilkäufer einfließen.

Dabei spielt eine Rolle die Höhe des gewünschten Auszahlungsbetrages und damit der Anteil der verkauft wird (und für den im Nachgang eine monatlice “Miete” zu zahlen ist). Aber auch die Laufzeit, die vorab festgelegt wird und für deren Dauer das Nutzungsentgelt zu bezahlen ist, spielt bei der Höhe des Nutzungsentgelts eine Rolle. In der Regel werden ca. 3% des Auszahlungsbetrages p.a. als Nutzungsentgelt festgelegt.

 

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Das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf: Beispiele

Zum besseren Verständnis des Nutzungsentgelts kann der folgende Beispielsfall dienen:

 

Ausgangssituation

Frau Müller ist Alleineigentümerin eines Reihenhauses. Durch ein unabhängiges Gutachten wurde ein Wert von € 700.000 ermittelt. Frau Müller benötigt € 100.000, um ihre verbliebene Darlehensschuld bei der Bank zu begleichen. € 75.000 möchte sie gerne ihrem Sohn zukommen lassen, der Eigenkapital für die Gründung eines kleinen Unternehmens braucht.

 

Gewünschte Auszahlungssumme

Die gewünschte Auszahlungssumme beträgt somit € 175.000. Mit Blick auf den Immobilienwert von € 700.000 entspricht dies ¼ der Immobilie, mithin 25%.

 

Mögliche Vorgehensweise

Frau Müller kennt sich weder mit Immobilien noch mit Teilverkäufen aus und kennt vor allem keine potentiellen Käufer, die bereit sind, 25% ihres Reihenhauses zu kaufen. Auch hat sie kein Interesse daran, im Internet nach Teilverkaufsanbietern zu suchen und diese dann alle einzeln zu kontaktieren. Sie stellt ihre Immobilie deshalb unverbindlich und kostenlos auf dem Verrentungsmarktplatz auf RentePlusImmobilie.de ein und erhält kurzfristig zwei Angebote von potentiellen Teilkäufern.

Da die Vereinbarungen beider Anbieter stark voneinander abweichen, möchte sie einen unbahängigen Dritten um Unterstützung bitten und lässt sich zu diesem Zweck von  www.renteplusimmobilie.de beraten und über alle Formulierungen genau aufklären. Sie entscheidet sich schließlich für einen der beiden Anbieter und verkauft 25% ihrer Immobilie an ihn. Die beiden Vertragsparteien vereinbaren, dass Frau Müller ab dem vereinbarten Zeitpunkt für die vereinbarte Laufzeit monatlich 1/12 von 3% der ausgezahlten € 175.000 an den Teilkäufer als Nutzungsentgelt zu entrichten hat. 3% von € 175.000 entsprechen  einem jährlichen Nutzungsentgelt von € 5.250. Monatlich hat Frau Müller dann € 437,50 zu bezahlen.

 

Das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf: Worauf sollten Sie achten?

Was ist monatliches Nutzungsentgelt?

Das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf stellt einen monatlichen Posten dar, der in Ihre Gesamtkalkulation mit einfließen muss. Reicht Ihre Rente nicht aus, das Nutzungsentgelt aus der regelmäßigen Liquidität zu begleichen, ohne, dass Sie auf wesentliche und für Sie wichtige Dinge (Reisen, medizinische Anwendungen, Unterstützung von Freunden und Angehörigen etc.) verzichten müssen, sollten Sie einen Teil des Auszahlungsbetrages hierfür zurücklegen.

 

Weitere Gebühren im Blick behalten

Aber auch die Tatsache, dass manche Teilkäufer ein sogenanntes Durchführungsentgelt von bis zu 6,5% des Kaufpreises im Falle eines späteren Gesamtverkaufs der Immobilie verlangen, sollte bei der Entscheidung, für welchen Anbieter Sie sich entscheiden, mit einfließen.

 

Selbstbewusst an die Sache herangehen

Der Markt für verrentete Immobilien entwickelt sich in Deutschland derzeit in rasanter Geschwindigkeit. Das liegt nicht nur daran, dass es zu einem gesellschaftlichen Umdenken zum Thema Erbschaft kommt. Dieses sorgt dafür, dass Immobilieneigentümer, die ihr Leben lang für ihr Eigenheim gespart haben, das in ihm gebundene Eigenkapital für sich und nicht nur ihre Nachkommen verfügbar haben wollen. Das Wachsen des Teilkaufmarktes liegt auch daran, dass es sich für die Anbieter durchaus lohnt, Teile von Immobilien käuflich zu erwerben.

Es ist also alles andere als die Position eines Bittstellers, in der man sich als Teilverkäufer heutzutage befindet. Dem ist auch die Idee unserer RentePlusImmobilie Plattform geschuldet, auf der Sie ihre zu verrentende Immobilie kostenlos einstellen können. Sie müssen ihre Situation nicht mehr vielen unterschiedlichen Leuten erläutern- Sie können sich entspannt zurücklehnen und warten, wer Ihnen das beste Angebot unterbreitet.

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Rechte und Pflichten von Miteigentümern beim Nutzungsentgelt

Im Rahmen des § 745 Abs. 2 BGB sind die Rechte und Pflichten von Miteigentümern einer gemeinschaftlichen Sache, wie beispielsweise einer Immobilie, geregelt. Dieser Paragraf legt fest, dass jeder Miteigentümer das Recht hat, die gemeinschaftliche Sache zu nutzen, solange er dabei den Rechten der anderen Miteigentümer Rechnung trägt.

Das Nutzungsentgelt kommt ins Spiel, wenn ein Miteigentümer die gemeinschaftliche Sache über den ihm zustehenden Anteil hinaus nutzt. In solchen Fällen kann der andere Miteigentümer eine finanzielle Ausgleichszahlung, das Nutzungsentgelt, verlangen. Dadurch ergeben sich Vorteile für beide Parteien: Der nutzende Miteigentümer kann die gemeinschaftliche Sache weiterhin nutzen, während der andere Miteigentümer für die ungleiche Nutzung entschädigt wird.

Die genaue Höhe des Nutzungsentgelts und die Bedingungen für dessen Zahlung sind nicht in Abs. 2 BGB geregelt und müssen daher zwischen den Miteigentümern individuell vereinbart werden. Es ist wichtig, dass die Miteigentümer in ihren Verträgen die Nutzungsrechte und eventuell anfallende Nutzungsentgelte klar regeln, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Durch eindeutige Regelungen profitieren beide Parteien von den Vorteilen einer gemeinschaftlichen Nutzung und können eventuelle finanzielle Ausgleichsansprüche gerecht regeln.

 

Fazit zu Nutzungsentgelt

Gebühren und Entgelte sollten bei der Immobilienverrentung im Wege des Teilverkaufs nicht nur verstanden, sondern vorab auch genau durchgerechnet werden. Wir unterstützen Sie gerne darin und freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme! Ihr Team von www.renteplusimmobilie.de steht Ihnen aber auch mit Rat und Tat zur Seite, wenn Sie sich noch nicht sicher sind, welche Verrentungsmodell für Sie das passendste ist.

 

Häufig gestellte Fragen zu Nutzungsentgelt

Wie hoch ist die Nutzungsentschädigung?

Die Nutzungsentschädigung, auch Nutzungsentgelt genannt, hängt von verschiedenen Faktoren ab und ist individuell vereinbar. Im Kontext von einem Teilkauf bei eines Hauses wird das Nutzungsentgelt für den weiterhin genutzten Anteil der Immobilie festgelegt. Die Höhe kann von den Parteien verhandelt werden und sollte im Vertrag festgehalten werden.

 

Wann muss ich Nutzungsentschädigung zahlen?

Nutzungsentschädigung muss gezahlt werden, wenn eine Partei beispielsweise nach einer Trennung weiterhin ein Haus bewohnt, das auch der anderen Partei gehört. In solchen Fällen nutzt die Person, die weiterhin in der Immobilie wohnt, einen Teil ihrer Immobilie, für den sie eine angemessene Entschädigung an den anderen Eigentümer zahlen sollte.

 

Was ist der Unterschied zwischen Nutzungsentschädigung und Miete?

Der Unterschied zwischen Nutzungsentschädigung und Miete liegt in der Eigentumssituation. Bei einer Miete bewohnt eine Person ein Haus oder eine Eigentumswohnung, das/die einem anderen Eigentümer gehört, und zahlt dafür einen vereinbarten Mietbetrag. Bei einer Nutzungsentschädigung, die im Zusammenhang mit einem Immobilien Teilverkauf auftritt, handelt es sich um eine Zahlung, die ein Miteigentümer an den anderen Miteigentümer leistet, weil er einen größeren Anteil der gemeinsamen Immobilie nutzt. In diesem Fall sind beide Parteien (teilweise) Eigentümer der Immobilie.

 

Was sind Nutzungsgebühren Wohnung?

Nutzungsgebühren für eine Wohnung, auch Nutzungsentgelt genannt, beziehen sich auf die Kosten, die eine Person zahlen muss, um das Nutzungsrecht an einer Wohnung zu erhalten. Dies kann im Rahmen einer Mietvereinbarung oder einer anderen Vereinbarung erfolgen, die die Nutzung durch eine Partei regelt. Das Nutzungsentgelt ist der Betrag, der für die Nutzung der Wohnung entrichtet wird und kann je nach Vertrag und Situation variieren.

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