Die Immobilienverrentung über das in Deutschland weit verbreitete sogenannte “Leibrentenmodell” erfährt nach wie vor viel Interesse. Was konkret man hierbei unter der sogenannten “abgekürzten Leibrente” versteht, erläutert dieser Artikel.

Immobilienverrentung über Leibrente

Verrentet man seine Immobilie über das Leibrentenmodell, verkauft man seine Immobilie im Ganzen und erhält den vereinbarten Kaufpreis als Rentenzahlung. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, den Kaufpreis aufzuteilen und eine sofortige Einmalzahlung zu erhalten und den Restkaufpreis als Rentenzahlung über einen vorher festgelegten Zeitraum zu erhalten.

Der Kaufpreis wird über ein unabhängiges Sachverständigengutachten ermittelt, von dem dann der Wert des Wohnrechts und damit der Wert des unentgeltlichen Wohnens der (Vor-) Eigentümer abgezogen wird.

Juristische Grundlage

Juristische Basis der Leibrente sind die §§ 759 BGB ff. Hierin ist festgelegt, dass eine Leibrente eine wiederkehrende Zahlung (Rente) ist, die bis zu einem bestimmten Ereignis – meist wird der Tod des Rentenempfängers als Endzeitpunkt festgelegt – gezahlt wird.

Da es sich beim Kauf einer Immobilie um ein beurkundungspflichtiges Geschäft handelt, wird der Kaufvertrag vor einem Notar abgeschlossen. Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Käufer der Immobilie die vereinbarte Rente bis zum vereinbarten Zeitpunkt zu zahlen. Weitere Nebenabreden wie etwa das lebenslange Wohnrecht, die Verpflichtung zur Instandhaltung, Pflege des Gartens etc. werden ebenfalls vertraglich festgelegt und geben die nötige Sicherheit, die gerade fürs Älterwerden wünschenswert ist.

Varianten des Leibrentenmodells

Im Normalfall wird die Immobilie an den Käufer verkauft, der den Kaufpreis über die Rentenzahlung begleicht. Gleichzeitig wird ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. Auf dieses kann zu einem späteren Zeitpunkt auch verzichtet werden – etwa, um in ein altersgerechtes Wohnheim oder eine kleinere Wohnung zu ziehen.

Art der Kaufpreiszahlung

Auch die Aufteilung des Kaufpreises in eine Einmalzahlung bei Kaufvertragsunterzeichnung und Rentenzahlungen im Nachgang stellt eine Variante dieses Modells dar.

Laufzeiten

Nicht zwingend muss als Laufzeit die restliche Lebensdauer des Immobilienverkäufers vereinbart werden – das ist immer dann relevant, wenn man ohnehin vorhat, irgendwann auszuziehen – etwa, um in einem betreuten Wohnheim zu leben. Zur Folge hat diese Alternative, dass die einzelnen Rentenzahlungen höher ausfallen.

Prinzipiell können drei Arten der Rentenzahlung unterschieden werden: die Leibrente kann vereinbart werden auf Lebenszeit, sie kann als bloße Zeitrente oder aber als verkürzte Leibrente vereinbart werden.

Definition: Leibrente auf Lebenszeit

Wird die Leibrentenzahlung auf Lebenszeit vereinbart, bedeutet dies, dass die Rentenzahlung mit dem Tod des Rentenbeziehers, im Falle der Immobilienverrentung des Immobilienverkäufers, endet.

Definition: Bloße Zeitrente

Die bloße Zeitrente oder auch “verlängerte Leibrente” ist über einen vorher festgelegten Zeitraum zu zahlen; typischerweise werden Vereinbarungen getroffen wie “die Leibrentenzahlungen enden mit Ablauf des Jahres 2024” o.ä. – sie sind unabhängig vom Tod des Immobilienverkäufers fällig. Stirbt der Immobilienverkäufer, an den die Leibrente zu zahlen ist vor Ablauf der vereinbarten Frist, gehen die Rentenansprüche auf seine Erben über.

Definition: Abgekürzte Leibrente

Bei der “abgekürzten Leibrente” oder auch “temporären Leibrente” handelt es sich um zeitlich befristete Rentenleistungen, die zum Beispiel mit dem Erreichen eines bestimmten Alters beim Rentenberechtigten enden. Stirbt der Berechtigte vor dem Erreichen z.B. des vorher bestimmten Alters oder vor Ablauf einer im Vorfeld vereinbarten Frist, endet auch die Rentenzahlung. Das bedeutet, die Rente endet entweder mit Eintreten eines vorher vertraglich bestimmten Zeitpunkts oder durch den Tod des Rentenempfängers.

Besteuerung von Leibrenten

Ertragsanteil als einkommensteuerpflichtige Einnahme

Zum 01.01.2005 trat das AltEinkG in Kraft, nach dem bestimmte abgekürzte Leibrenten nicht mehr der Ertragsanteilsbesteuerung nach § 22 Nr.1 S.3 Buchst. a EStG a.F. i.V.m. § 55 II EStDV unterliegen. Dies ist explizit für private abgekürzte Leibrenten nicht der Fall, sprich, diese fallen unter die Ertragsanteilsbesteuerung.

Sowohl bei lebenslang zahlbaren Leibrenten als auch bei zeitlich befristeten Leibrenten unterliegt also der Ertragsanteil der Einkommensteuer. Allerdings wird der Ertragsanteil in Abhängigkeit von der zeitlichen Ausgestaltung der Leibrente unterschiedlich berechnet.

Besteuerungsgrundlagen

Lebenslang zahlbare Leibrente: Besteuerungsgrundlage

Handelt es sich um eine lebenslang zahlbare Leibrente, kommt § 22 EStG zur Anwendung. Wesentlicher Aspekt für die Bemessung des Ertragsanteilssatzes ist das vollendete Lebensjahr bei Rentenbeginn. Damit spielt die durchschnittliche Lebenserwartung für die Bemessungsgrundlage eine wesentliche Rolle.

Lebenslang zahlbare Leibrente: Tabelle

Abgekürzte Leibrente: Besteuerungsgrundlage

Der Ertragsanteil von zeitlich befristeten Leibrenten bemisst sich nicht nach § 22 EStG, sondern nach § 55 II EStDV. Gem. § 55 II EStDV hängt der Ertragsanteil bei einer zeitlich befristeten Leibrente natürlich vielmehr von der vereinbarten maximalen Zahlungsdauer für die Leibrente ab.

Dies bedeutet, dass für abgekürzte Leibrenten die durchschnittliche Lebenserwartung keine wesentliche Bedeutung für die Berechnung des Ertragsanteils mehr hat und der Ertragsanteilssatz deshalb wesentlich geringer ausfällt als bei lebenslang zu zahlenden Leibrenten. Aus diesem Grund gibt es eine separate Tabelle für die Besteuerung einer abgekürzten Leibrente.

Abgekürzte Leibrente: Tabelle

Während bei der lebenslang zahlbaren Leibrente nachvollziehbarerweise das vollendete Alter zu Beginn der Rente relevant ist, steht bei der abgekürzten Leibrente die vorgesehene Laufzeit der Leibrente ab Beginn des Bezugs im Mittelpunkt. Entsprechend zeigt die erste und dritte Spalte der folgende Tabelle die Laufzeitbeschränkung in Jahren an. Allgemein ist zu erkennen, dass der zu versteuernde Ertragsanteil steigt, je länger die Laufzeit der abgekürzten Leibrente vorgesehen ist.

Hinweis: Die Tabelle ist bei einer Laufzeit von 20 Jahren abgeschnitten, der Gesetzgeber regelt jedoch auch längere Laufzeiten in § 55 II EStDV.

Fazit

Die Frage danach, ob Immobilienverrentung überhaupt für einen Immobilieneigentümer in Betracht kommt, kann über den kostenlosen Verrentungscheck auf www.renteplusimmobilie.de geprüft werden.

Sofern man sich bereits für das Verrentungsmodell “Verkauf gegen Leibrente” entschieden hat, gilt es, auf genaue Formulierung im Vertrag zu achten und einen erfahrenen Steuerberater zu Rate zu ziehen, um im Nachgang entstehende Steuerpflichten bestmöglich im Kaufvertrag auszugestalten.

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