Das eigengenutzte Haus verkaufen und gegen eine Rente „eintauschen“, während man als Eigentümer in der Immobilie wohnen bleibt – eine interessante Lösung für Immobilieneigentümer, um in ihrer Immobilie gebundenes Vermögen selbstbestimmt nutzen zu können.

Was bedeutet ein Hausverkauf auf Rentenbasis?

Unter einem Hausverkauf auf Rentenbasis versteht man den Verkauf einer Immobilie, bei dem die Kaufpreiszahlung nicht in einem Betrag vom Käufer geleistet wird, sondern bei dem der Kaufpreis in (meist monatliche) Teile aufgeteilt und somit auf Rentenbasis gezahlt wird.

Eine besondere Rolle spielt der Hausverkauf auf Rentenbasis bei der Immobilienverrentung, bei der Immobilieneigentümer das in ihrer Immobilie gebundene Vermögen liquidieren wollen, um mehr finanzielle Unabhängigkeit zu erreichen. Gleichzeitig wollen sie in der Immobilie wohnen bleiben. “Immobilienverrentung” dient für derartige Sachverhalte als Oberbegriff.

In der Praxis der Immobilienverrentung verkaufen Immobilieneigentümer ihre Immobilie an einen Käufer, der den Kaufpreis als monatliche Rente bis zum Lebensende der Immobilienverkäufer zahlt, während die Immobilienverkäufer in der Immobilie wohnen bleiben. Das Wohnrecht lassen sie sich in der Regel grundbuchlich sichern.

In Betracht kommt auch die Eintragung eines Nießbrauchrechts im Grundbuch. Eine solche Lösung ist für beide Seiten profitabel: der Käufer kauft eine Immobilie, die er unter Marktwert erwerben kann, da sich die Tatsache, dass er sie nach dem Kauf nicht selbst nutzen oder anderweitig vermieten kann, wertmindernd auswirkt. Käufer sind meist institutionelle Anleger oder Privatpersonen, die nach einer langfristigen Anlagestrategie suchen. Der Verkäufer profitiert davon, den Kaufpreis zu Lebzeiten selbst nutzen zu können und muss nicht aus seinem Eigenheim ausziehen – wenn gewünscht bis zu seinem Lebensende.

Unterschiedliche Rentenarten

Leibrente

Die Zahlung des Kaufpreises kommt in Betracht über die Konstruktion der sog. Leibrente, die gesetzlich in § 759 BGB geregelt ist. Nach dieser Vorschrift gilt die Leibrente als “im Zweifel” lebenslang vereinbart und hat zum Inhalt, dass sie in der Regel bis zum Tod des Berechtigten zu zahlen ist.

Für den Käufer der Immobilie, der den Kaufpreis auf Leibrentenbasis zahlt, spielt deshalb die statistische Restlebenserwartung des Immobilienverkäufers eine besondere Rolle. Um eine vorzeitige Einstellung der Rentenzahlung bei verfrühtem Tod des Berechtigten wirtschaftlich (und damit meist im Sinne der Hinterbliebenen) zu sichern, wird von vielen Verrentungsanbietern angeboten, dass die Rente für den Fall des Versterbens vor dem statistischen Lebenszeitende noch für eine Zeit weitergezahlt wird.

Eine Variante der Leibrente ist die sogenannte “temporäre” oder “verkürzte” Leibrente. Bei ihr wird vereinbart, dass die Rente bis zum Tod des Berechtigten zu zahlen ist oder aber bis zu einem bestimmten Zeitpunkt. Auf diese Weise kann sich der Immobilienkäufer dergestalt absichern, dass er in jedem Fall maximal bis zum vereinbarten Zeitpunkt die Rente zu zahlen hat. Stirbt der Berechtigte vor dem vereinbarten Termin, endet die Verpflichtung zur Rentenzahlung mit seinem Tod. Lebt er über den zusätzlich vereinbarten Endzeitpunkt hinaus, endet die Rentenzahlungsverpflichtung zum vereinbarten Endzeitpunkt.

Zeitrente

Im Gegensatz zur Leibrente spielt die Lebensdauer des Rentenberechtigten bei der sogenannten Zeitrente keine Rolle. Sie ist explizit nur vereinbart für einen vorher festgelegten Zeitraum. Mit Eintritt des Endzeitpunkts endet die Verpflichtung zur Rentenzahlung.

Großer Vorteil der Zeitrente ist, dass beispielsweise Erben die Rentenzahlungen erben können und damit der verfrühte Tode des Rentenberechtigten für die Zahlung der Rente unerheblich ist. Zwar kann die Immobilie nicht mehr vererbt werden, aber in den Fällen einer vereinbarten Zeitrente können die Erben ggf. von noch ausstehenden Rentenzahlungen profitieren.

Risiko: Käuferseite

Der Hausverkauf auf Rentenbasis geht mit dem Risiko einher, dass die Käuferseite ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr in der Lage ist, die Rentenzahlungen zu leisten. Dieses Risiko besteht auch bei solventen Käufern, da sich die Rentenzahlungen in manchen Fällen über einen enorm langen Zeitraum hinziehen können.

Es ist deshalb ratsam, sich nicht nicht nur von der Bonität der Käuferpartei zu überzeugen, sondern auch Maßnahmen zu vereinbaren, die greifen für den Fall, dass über die Zeit die Ratenzahlungen nicht mehr geleistet werden können. Juristisch gesehen gibt es hierfür viele Möglichkeiten, die von der Unterwerfung unter die persönliche Zwangsvollstreckung auf Seiten des Käufers bis hin zur grundbuchlichen Absicherung über eine Grundschuld und damit die dingliche Sicherung des Rentenzahlungsanspruchs am Grundstück reichen. Dieses Risiko ist also seitens der Verkäufer eliminierbar und sollte kein Grund dafür sein, vor einer Immobilienverrentung zurück zu schrecken.

Fazit

Je nach individueller Ausgestaltung kommen auch andere Verrentungsmodelle in Betracht, etwa dann, wenn seitens der Verkäuferseite eine Einmalzahlung anstatt einer Leibrente oder Zeitrente angestrebt wird. Auch die Frage danach, wie die Verkäuferpartei sich das Wohnrecht sichern möchte (lebenslanger Mietvertrag, grundbuchlich gesichertes Wohnrecht, Nießbrauch) spielt dabei eine wesentliche Rolle. Um das richtige Verrentungsmodell zu finden, lohnt sich die umfassende Information auf der Website www.renteplusimmobilie.de und der dort befindliche Verrentungscheck, durch den man mit nur wenigen Fragen erste Anhaltspunkte für das richtige Immobilienverrentungsmodell erhält.

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