Teilverkauf Haus trotz Kredit: Möglichkeiten und Grenzen

Aktualisiert am 28. April 2023

Wann der Verkauf eines finanzierten Hauses sinnvoll ist

Viele Menschen kommen gegen Ende ihrer Erwerbstätigkeit zu dem Schluss, dass sie noch vor der Rente ihre finanziellen Angelegenheiten geregelt haben wollen. Für viele Immobilieneigentümer ist der noch bestehende Immobilienkredit verbunden mit der bestellten Grundschuld dabei eine Belastung, derer sie sich gerne entledigen würden bevor sie in Rente gehen.

Aber auch Rentner, die schon länger in Rente sind, haben diesen Drang, das mit der Grundschuld belastete Haus schuldenfrei zu kriegen und sich der Abhängigkeit von einer Bank und bei der der Kredit vormals aufgenommen worden war zu entledigen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Viele wollen sich vor der Rente von bestehendem Kredit mit Grundschuld entledigen.
  • Möglichkeiten: Verrentung, Übertragung des Darlehens, Neufinanzierung, Kündigung.
  • Entscheidung erfordert Beratung und Bedarfsanalyse. Alternativ: tilgungsfreie Seniorenfinanzierungen.

Möglichkeiten und Strategien beim Verkauf eines Hauses mit laufendem Kredit

Grundbuch lastenfrei stellen

Das Hauptziel ist dabei für viele, die sich mit der Altersfinanzierung im Wege der Immobilienverrentung beschäftigen und die prüfen, ob diese Möglichkeiten bietet, die eigenen Vorstellungen ohne einen Hausverkauf mit Auszug aus der Immobilie umzusetzen, das Grundbuch lastenfrei zu stellen.

Durch das durch die Verrentung gewonnene Kapital können Darlehen zurückgezahlt werden. In den meisten Fällen gelingt die Immobilienverrentung im Wege eines Immobilienverkaufs, bei dem man aber nicht ausziehen muss, trotz Kredit.

Es bestehen aber auch noch Möglichkeiten außerhalb der Immobilienverrentung.

Hierzu zählen insbesondere:

  1. Laufendes Darlehen an den Erwerber übertragen

Ein laufendes Darlehen an einen Erwerber zu übertragen kommt nur in Betracht, wenn die Bank sich hierauf einlässt und der Käufer dazu bereit ist. Will man in der Immobilie wohnen bleiben, besteht in den meisten Fällen nur die Möglichkeit, dass das Recht auf Wohnenbleiben, das zum Beispiel über die Eintragung eines Nießbrauchs oder Wohnungsrechts möglich ist, im Grundbuch an Rang 2 eingetragen werden muss, weil die Bank ihr Bankdarlehen nur erstrangig mit einer Grundschuld besichern will.

Der Verkäufer läuft in dieser Konstellation Gefahr, dass der Käufer der Immobilie, der den Immobilienkredit übernommen hat, in Zahlungsschwierigkeiten gerät und die Bank aus ihrem Darlehen und der damit verknüpften Grundschuld vollstreckt, was dazu führte, dass der Verkäufer ausziehen müsste.

  1. Kredit auf die Neufinanzierung übertragen

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, ein weiterhin notwendiges Darlehen im Wege eines Forwarddarlehens mit zu verarbeiten. In diesem Fall wird ein neues Darlehen verhandelt, in dem das alte Darlehen aufgeht. Aufgrund der Tatsache, dass die finanzierende Bank den Kredit jedoch mit einer gewissen Zinsfestschreibung bei sich in den Büchern hat, wird sie sich in aller Regel den Zins- und Margenschaden, der ihr durch die Kündigung des alten Darlehens und den man Vorfälligkeitsentschädigung nennt, gegenüber dem Darlehensnehmer geltend machen.

Aber auch hierzu muss die Bank sich überhaupt dazu bereit erklären, anderenfalls besteht nur die Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung für den laufenden Kredit zu zahlen, eine Kreditablösung anzustreben und die Finanzierung auf diese Weise auf neue Beine zu stellen, siehe 4.

  1. Sonderkündigungsrecht des Darlehens

Nach § 489 BGB besteht bei der Baufinanzierung die Möglichkeit einer kostenfreien Kündigung des Darlehens nach 10 Jahren Sollzinsbindung.

  1. Kredit kündigen und Vorfälligkeitsentschädigung zahlen

Unabhängig davon besteht natürlich immer die Möglichkeit, einen Kredit zu kündigen und den Zinsschaden der Bank, also die Vorfälligkeitsentschädigung zu begleichen. Folge der Zahlen des laufenden Kredits ist dann auch die Löschung der Grundschuld. Danach stehen dem Eigentümer dann mehrere Wege offen, wie er seinen Kapitalbedarf stillen kann.

Vorfälligkeitsentschädigung umgehen: Tipps und Tricks

Grundsätzlich gilt: Hat sich der Darlehensnehmer im Darlehensvertrag dazu verpflichtet, über einen festgelegten Zeitraum Zinsen an die Bank zu zahlen, kann die Bank hierauf auch bestehen und darf eine Vorfälligkeitsentschädigung, die den Zins- und Margenschaden ersetzt, der der Bank dadurch entsteht, dass der Vertrag vor der Laufzeit beendet wird, vom Kunden verlangen.

In einigen wenigen Fällen besteht für den Kreditnehmer aber die Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden:

  • Oben genanntes Sonderkündigungsrecht gem. § 489 BGB, sofern die Sollzinsbindung bereits länger als 10 Jahre gelaufen ist.

  • Die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag ist fehlerhaft. Für diesen Fall besteht eine 1- Jahres- Frist der Widerrufsfrist, die normalerweise, also bei ordnungsgemäßer Belehrung, nur 14 Tage lang ist. Das verlängerte Widerrufsrecht gilt nur für Neuverträge, die ab dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden.

  • Kündigung des Darlehensvertrages auf Seiten der Bank (zum Beispiel aufgrund von Zahlungsverzugs auf Seiten des Kreditnehmers).

  • Kredit mit variablem Zinssatz. Für derlei Kreditverträge gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.

  • Es kann eine einvernehmliche Beendigung des Kreditvertrags mit der Bank erreicht werden.

Immobilien-Teilverkauf: Chancen und Risiken

Die mit einer Grundschuld belastete Immobilie schuldenfrei im Eigentum zu haben ist das Ziel vieler Eigentümer. Der Hausverkauf als Ganzes mit der Folge eines Auszugs aus der Wohnung oder dem Haus kommt für viele Eigentümer nicht in Frage.

Warum bedarf es des Immobilienteilverkaufs?

Oftmals wollen Eigentümer zukünftig nichts mehr mit einer Bank zu tun haben- das liegt teilweise daran, dass die Banken ihre Serviceleistungen in den letzten Jahren immer weiter heruntergefahren oder aber digitalisiert haben. Gerade ältere Menschen haben hiermit ein Problem, da sie sich für Bankgeschäfte einen Ansprechpartner vor Ort wünschen, der ihnen bei laufendem Kredit zur Seite steht.

Daneben gibt es aber gerade bei den älteren Immobilieneigentümern eine Vielzahl von Personen, die bei den Bank aufgrund ihres fortgeschrittenen Alters keinen Kredit mehr erhalten.

Hintergrund ist die 2016 in Kraft getretene Wohnimmobilienkreditrichtlinie, nach deren Einführung sich Banken oft schwer tun, Menschen ein Immobiliendarlehen auszureichen, wenn aufgrund ihres Alters unklar ist, ob sie in der Lage sein werden, das Darlehen zu Lebzeiten zurück zu zahlen. Bei dieser Eigentümergruppe sprechen wir von Personen ab ca. 60 Jahren.

In diese Lücke stößt das Modell des Immobilienteilverkaufs, bei dem ein Teil der Immobilie an einen institutionellen Käufer verkauft wird, auf dem gleichzeitig ein Nießbrauch eingeräumt wird, der dem Verkäufer ermöglicht, das Haus oder die Wohnung weiterhin vollständig zu nutzen. Hierfür berechnet ihm der Teilkäufer eine sogenannte Nutzungsgebühr, die vergleichbar mit einer Miete für den verkauften Teil ist.

Genau an dieser Stelle wird häufig gegenüber denjenigen Kritik laut, die sich ihres Immobiliendarlehens entledigen wollen, weil sie keine monatlichen Belastungen mehr haben wollen. Verkauft man einen Teil seiner Immobilie an einen Käufer, wird dennoch eine Grundschuld eingetragen, nämlich zugunsten der den Teilkäufer finanzierenden Bank, der ja seinerseits ein Bankdarlehen benötigt, um den Teilkaufpreis zu finanzieren. Das Haus oder die Wohnung ist also auch nach dem Teilverkauf beliehen und mit einer Grundschuld belastet, jedoch eben für den Käufer.

Der Unterschied liegt für die meisten Menschen, die sich für einen teilweisen Immobilienverkauf entscheiden aber gerade darin, dass es sich bei dem Kapital, das sie durch die Zahlung des Teilkaufpreises erhalten, eben um ihr Eigenkapital handelt. Dieses erhalten sie vom Käufer also von der Teilkaufgesellschaft.

Dass sich diese diesen Betrag durch einen laufenden Kredit beschaffen muss und damit ihrerseits Fremdkapital aufnimmt, durch was die Immobilie wiederum mit einer Grundschuld belastet wird, um das Eigenkapital im Sinne des Verkäufers aus der Immobilie zu lösen, kann dem Teilverkäufer tatsächlich egal sein.

Allerdings ist an dieser Stelle wichtig, dass dem Teilverkäufer klar ist, dass er, wenn er den Teilverkauf zur Kreditablösung eigener Darlehen plant, nicht von der monatlichen Zahlung frei wird- diese leistet er in Form einer Nutzungsgebühr (auch "Nutzungsentgelt") nämlich für die Nutzung der gesamten Immobilie zukünftig an den Teilkäufer.

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Nutzungsentgelt bei Teilverkäufen

Verkauft man nur einen Teil seiner Immobilie an einen Käufer wird schon anhand der Nutzungsgebühr deutlich, dass Beratung in diesem Bereich essentiell ist. Immerhin handelt es sich um eine Entscheidung über das Eigenheim, bei dem es durchaus auch Fallstricke geben kann.

Die Nutzungsgebühr ist hierbei ein gutes Beispiel, denn die Funktionsweise derselben sollte gut verstanden werden und auch die Möglichkeiten einer inflationsbedingten Anhebung, die- vergleichbar mit der Miete- auch eben nach einer bestimmten Festschreibungsfrist in aller Regel vertraglich vereinbart wird.

In die Abwägung, ob der Teilverkauf eine gute Alternative ist, muss ebenfalls die Frage mit einbezogen werden, was ein potentieller Verkauf mit Auszug für Folgen hätte: Wahrscheinlich käme dann eher ein Umzug in eine Mietwohnung in Frage- auch für eine solche müsste dann monatlich der Mietzins entrichtet werden.

Zusätzliche Gebühren beim späteren Komplettverkauf der Immobilie

Der Mindestverkaufserlös

Der Immobilienkäufer, der im Wege des Teilverkaufs Miteigentumsanteile an der Eigentumswohnung oder dem Haus des Teilverkäufers erwirbt, lässt sich vertraglich auch immer einen Mindesterlös einräumen. In den meisten Fällen liegt dieser zwischen 115 und 117 % auf Basis des Einstandspreises.

Dies bedeutet, dass der spätere insgesamt Hausverkauf der Immobilie, auf den der Teilkauf von Anfang an hinstrebt und an dem beide Miteigentümer dann quotal zu ihren Miteigentumsanteilen partizipieren, dazu führt, dass der Teilkäufer bei einem solchen Verkauf gegen etwaige Wertminderungen nach unten abgesichert ist.

Als Beispiel kann folgender Sachverhalt dienen:

Teilkaufgesellschaft A kauft von Herrn Braun 50% seiner Immobilie trotz laufender Finanzierung.

Basis für diesen Teilkauf ist ein unabhängiges Verkehrswertgutachten, das den Wert der Immobilie auf 1.000.000 EURO taxiert. Die Kosten für ein solches Gutachten trägt in den meisten Fällen die Teilkäufergesellschaft, also der Käufer.

Herr Braun erhält also 500.000 EURO, bezahlt hiervon sein monatliches Nutzungsentgelt in Höhe von 1.200 EURO und nutzt 100.000 EURO zur Rückführung seines Kredites, da ihm wichtig ist, die eigene Finanzierung für sein Eigenheim zurückzuführen.

Die Teilkaufgesellschaft lässt für ihre Refinanzierung ein Grundpfandrecht in Form einer Grundschuld auf Herrn Brauns Haus zugunsten ihrer Bank eintragen. Die Kosten hierfür sowie alle anderen mit dem Kauf des Hauses in Zusammenhang stehenden Kosten trägt der Immobilienkäufer.

Einzige Ausnahme sind die Kosten für die Lastenfreistellung- wer als Eigentümer also einen Hausverkauf trotz Kredit anstrebt und hiermit die Rückzahlung seines Kredits anstrebt, muss für die Kosten der Kreditablösung (zum Beispiel das Vorfälligkeitsentgelt), aber auch die Löschung der Grundschuld im Grundbuch selbst aufkommen.

Will Herr Braun 8 Jahre später sein Haus insgesamt verkaufen, wird erneut ein Verkehrswertgutachten erstellt, der Wert, den das Haus beim Verkauf erzielen muss auf diese Weise festgelegt und der Gesamtverkauf seitens des Teilkäufers professionell gesteuert. Herr Braun muss sich hierum nicht kümmern.

Ergibt das Gutachten einen Wert von erneut 1.000.000 EURO, weil es in der Zwischenzeit nicht zu einer Wertsteigerung kam, partizipiert der Teilkäufer an einem potentiell zu erzielenden Kaufpreis von 1.000.000 EURO mit beispielsweise 116%, das heißt, er bekommt 115% des Kaufpreises auf Basis seines Einstandspreises, der sich auf 500.000 EURO beläuft.

Er erhält aus dem Gesamtkaufpreis also 580.000 EURO, Herr Braun jedoch nur 420.000 EURO im Falle eines Gesamtverkaufs.

Das Durchführunsgentgelt

Oben beschriebener Gesamtverkauf benötigt Marketing, einer Maklerstruktur und durchaus auch einigen Know-Hows, um wertmaximierend- und zwar im Sinne des Teilverkäufers ebenso wie des Teilkäufers- veräußern zu können.

Dass dieser Gesamtverkauf am Ende der Teilkaufvereinbarung seitens des Teilkäufers durchgeführt wird, lässt er sich bezahlen und ruft hierfür ein sogenanntes Durchführungsentgelt auf. Dieses beläuft sich- wie bei Maklern durchaus üblich- je nach Vereinbarung um die 3% vom Kaufpreis.

Instandhaltungskosten

Die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie trägt beim Teilverkauf in aller Regel der Teilverkäufer. Er ist alleiniger Nutzer des Hauses oder der Eigentumswohnung. Der Teilkäufer ist nach dem Kauf lediglich stiller Teilhaber.

Für viele Eigentümer zählt dieser Aspekt zu den Gründen, warum sie sich für oder eben gegen einen Teilverkauf ihrer Immobilie entscheiden.

Das Wichtigste ist in jeder Konstellation, die Kosten, also auch die Frage nach den Instandhaltungskosten, genau zu verstehen, wie viel die potentiellen Alternativen kosten würden, welche Gebühren auf den Betroffenen zukommen und welche Auswirkungen, die sich nicht in Geld bemessen lassen (zum Beispiel im Falle eines Umzugs die Frage danach, wie gut sich die betroffene Person in der neuen Umgebung zurecht finden kann) auf den Betroffenen zukommen.

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Vergleich: Teilverkauf vs. Kredit – Was ist attraktiver?

Pauschal lässt sich die Frage danach, welches Modell sich besser eignet, nicht beantworten. Es ist immer erforderlich, eine genaue Bedarfsanalyse der individuellen Lebenssituation, aber auch der zugrundeliegenden Immobilie vorzunehmen, um zu entscheiden, ob man sich eines laufenden Darlehensvertrages entledigen sollte und dies wirtschaftlich sinnvoll ist.

Auch die Eruierung der Gründe und der Intention des Eigentümers trotz laufender Finanzierung etwas an den Gegebenheiten zu ändern, übrigens auch unter Betrachtung der psychologischen Hintergründe ist Teil der Beratung in diesem Bereich.

Fakt ist, dass der Immobilienverkauf trotz Kredit im Wege der Immobilienverrentung (und hierbei gibt es neben dem Teilverkauf noch viele anderen Modelle) grundsätzlich dazu geeignet ist, einen Darlehensvertrag zurückzuzahlen, eine Grundschuld zu löschen und sich auf diese Weise der Kreditverbindlichkeiten zu entledigen.

So lebt man nach der Immobilienverrentung- egal mit Hilfe welchen Modells man sie angeht- in einem schuldenfreien Haus oder einer schuldenfreien Eigentumswohnung, denn die Rückzahlung von Darlehensverbindlichkeiten ist Voraussetzung für die Löschung der bestehenden Grundschuld, was wiederum grundsätzliche Voraussetzung für den Verkauf ist.

Trotz Kredit das Haus oder nur einen Teil verkaufen, die Nutzung vom Kaufpreis zur Rückzahlung des Kredites kann ein guter Grund dafür sein, sich mit der Immobilienverrentung zu beschäftigen.

Manchmal bedarf es aber gar keiner wirtschaftlicher Gründe, um sich für einen Teilverkauf und gegen einen Kredit zu entscheiden. Dies ist immer dann der Fall, wenn Eigentümer aufgrund ihres Alters bei ihrer Bank kein Darlehen mehr aufnehmen können. Dies ist seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie leider häufig der Fall geworden.

Trotzdem gibt es auch noch weitere Alternativen, die im Rahmen der Beratung zur Diskussion gestellt werden: Tilgungsfreie Seniorenfinanzierungen etwa können eine ausgezeichnete Alternative sein, um dem (teilweisen) Hausverkauf zu entgehen. Kreditgeber in diesen Fällen sind teilweise Banken oder andere Finanzdienstleistungsunternehmen, die unterschiedliche Bedingungen stellen, damit Hauseigentümer eine solche spezielle Finanzierung erhalten.

Auch hierfür bedarf es einer professionellen und kompetenten Begleitung und Beratung, um sich den Traum von der Schuldenfreiheit sinnvoll und machbar erfüllen zu können.

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