Nießbrauch Anbieter: Vergleich Unterschiede zu anderen Modellen
Aktualisiert am 2. Mai 2023
Wie schneidet der Nießbrauch im Vergleich zu anderen Verrentungsmodellen ab? Welche Nießbrauch-Anbieter sollten verglichen werden? Durch den Verkauf ihres Hauses oder ihrer Wohnung mit gleichzeitiger Eintragung eines Nießbrauchs für sich können Immobilieneigentümer den Kaufpreis aus der Immobilie generieren und so ihre Liquidität verbessern, um ihren Lebensstandard zu erhöhen oder aber Freunden und Angehörigen zu helfen und gleichzeitig in der Immobilie wohnen zu bleiben.
Ein weiterer positiver Nebeneffekt ist, dass sie bereits zu Lebzeiten die zukünftigen Eigentumsverhältnisse an der Immobilie regeln und so späteren Streit unter den Erben vermeiden.
Rechtlich möglich sind in Deutschland viele unterschiedliche Verrentungsmodelle, die je nach individuellem Einzelfall besser oder weniger gut in die eigene Lebenssituation passen. Viele Aspekte bei der Frage, welches Modell das richtige ist, spielen eine Rolle- zum Beispiel, ob Erben vorhanden sind, die unbedingt die Immobilie halten und eventuell einmal selbst bewohnen wollen, aber auch die Lage der Immobilie selbst. Dieser Artikel soll Sie beim Vergleich des Immobilienverkaufs mit Nießbrauch unterstützen.
Das Wichtigste in Kürze
- Nießbrauch steigert Liquidität, sichert Wohnrecht und klärt Erbschaftsangelegenheiten.
- Hauptkäufer sind Privatpersonen und Nachkommen/Erben; institutionelle Käufer selten.
- Vergleich verschiedener Verrentungsmodelle wichtig für passende individuelle Lösung.
Der Nießbrauch
Der Verkauf mit gleichzeitiger Eintragung eines Nießbrauchs hat zum Inhalt, dass die Immobilie im Ganzen verkauft wird und der vormalige Eigentümer (je nach Vereinbarung) für den Rest seines Lebens in der Immobilie wohnen bleibt oder sie vermieten darf. Dieses Recht ist durch die Eintragung des Nießbrauchrechts im Grundbuch abgesichert. Beim Nießbrauchrechtinhaber spricht man auch vom “wirtschaftlichen Eigentümer”, da seine Stellung dem des juristischen Eigentümers sehr ähnlich ist.
Nießbrauch-Anbieter
Institutionelle Käufer von mit Nießbrauch belasteten Immobilien gibt es derzeit auf dem deutschen Markt praktisch (noch) nicht. Das hat unterschiedliche Gründe: Die Refinanzierbarkeit von Immobilien, die mit einem Nießbrauchrecht belastet sind, ist praktisch ausgeschlossen. Banken wollen in der Regel an erster Rangstelle besichert werden, wenn sie den Erwerb von Immobilien mit Nießbrauch refinanzieren sollen. Es gibt zwar mittlerweile Anbieter, die anstreben, den Nießbrauch der vormaligen Eigentümer an zweiter Rangstelle im Grundbuch eintragen zu lassen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass diese Art der Besicherung die Verkäufer unverhältnismäßig stark benachteiligt. Von einer solchen Herangehensweise ist prinzipiell abzuraten.
Des Weiteren fehlt gerade bei der Absicherung mit Nießbrauch der für institutionelle Anleger wichtige regelmäßige Cashflow. Nießbrauchberechtigte wohnen in der Regel mietfrei in der von ihnen genutzten Immobilie. Für den Fall eines Auszugs und der Weitervermietung stehen dem Nießbrauchberechtigten die Mietzahlungen zu und nicht dem Eigentümer.
Das Gros der Käufer, die seitens der u.a. oben genannten Makler gefunden werden, dürften Privatpersonen sein, die eine langfristige Immobilieninvestition suchen und nicht auf regelmäßige Renditen angewiesen sind. Durch die Eintragung des Nießbrauchs mindert sich der Wert der Immobilie, so dass sie Eigentum an Immobilien erwerben können, die in der Regel auf dem normalen Immobilienmarkt überhaupt nicht käuflich wären.
Eine weitere große Adressatengruppe innerhalb des Nießbrauchmodells sind auch Nachkommen bzw. Erben der Immobilieneigentümer. Viele Eltern übertragen das Eigentum an ihrer Immobilie bereits zu Lebzeiten auf ihre Kinder, sparen auf diese Weise spätere Erbschaftsteuer durch Ausnutzung von Schenkungsfreibeträgen und bleiben auf Basis des für sie eingetragenen Nießbrauchrechts in ihrer eigengenutzten Immobilie wohnen. Die Vielzahl der Lebenssachverhalte ist im Bereich der innerfamiliären Verrentung beachtlich und zeigt, wie gut sich die Immobilienverrentung eignet, um nicht nur Steuern zu sparen, sondern auch spätere Erbstreitigkeiten zu umgehen.
Der Verkauf von Nießbrauch im Vergleich
Der Verkauf mit Eintragung eines (lebenslangen oder zeitlich befristeten) Nießbrauchrechts ist vom Prinzip her gut mit dem Leibrentenmodell vergleichbar. Beide Modelle haben den Gesamtverkauf der Immobilie zum Grundgeschäft. Der Unterschied zwischen dem Verkauf mit Nießbrauch und Leibrente liegt in der Auszahlung des Kaufpreises und in der Verpflichtung zur Instandhaltung, die im Falle eines Nießbrauchverkaufs beim Nießbrauchberechtigten, also Verkäufer liegt.
Er ist ja weiterhin wirtschaftlicher Eigentümer und damit auch für alles, was es rund um das Haus zu tun gibt verantwortlich. Das Leibrentenmodell bedient sich zur Absicherung des Rechts des Immobilienverkäufers, in der Immobilie wohnen zu bleiben, in der Regel des Instituts des grundbuchlich gesicherten Wohnrechts; siehe hierzu unten den nächsten Abschnitt.
Nießbrauch Vergleich zum Wohnrecht
Der Verkauf mit Eintragung eines grundbuchlichen Wohnrechts stellt eine gute Alternative zum Verkauf mit Nießbrauch dar und ist vor allem immer dann relevant, wenn sich die Immobilie etwa in einem eher schwächeren Markt befindet. Viele Banken akzeptieren ein eingetragenes Wohnrecht sogar, wenn sie die Immobilie refinanzieren sollen- das ist beim Nießbrauch praktisch ausgeschlossen (siehe oben).
Das Wohnrecht selbst ist für die Eigennutzung als Sicherungsrecht vollkommen ausreichend, da es einen umfassenden Schutz bietet, etwa im Falle eines Weiterverkaufs der Immobilie. Wie das erstrangig eingetragene Nießbrauchrecht wird auch ein erstrangig eingetragenes Wohnrecht von einem solchen eventuell stattfindenden Weiterverkauf nicht berührt.
Allerdings ermöglicht das Wohnrecht keine Weitervermietung für den Fall des Auszugs des Wohnrechtsberechtigten. Möchte dieser also final nicht mehr in der Immobilie wohnen bleiben, kann er anders als der Nießbrauchrechtsinhaber die Immobilie nicht weitervermieten und die Miete für sich in Anspruch nehmen. Auch das Thema der Instandhaltung wird beim Wohnrecht meist anders gehandhabt als im Falle eines Nießbrauchs und der Wohnrechtsberechtigte in der Regel so gestellt wie ein Mieter. Das kann für viele Verrentungsinteressenten durchaus attraktiver als der Nießbrauch sein, weil damit auch die Verpflichtungen rund um die Immobilie für sie wegfallen. Weitere Informationen zu den Unterschieden zwischen Nießbrauch und Wohnrecht finden Sie hier.
Nießbrauch Vergleich zum Teilverkauf
Beim Immobilien-Teilverkauf wird nur ein Teil der Immobilie- maximal 50%- verkauft. Die Frage danach, wie groß der Kapitalbedarf tatsächlich ist, kann ausschlaggebend dafür sein, ob sich ein Immobilieneigentümer eher für einen Teilverkauf oder eher für einen Verkauf mit Eintragung eines Nießbrauchs entscheidet.
Beim Teilverkauf behält der Verkäufer das Recht, Entscheidungen rund um die Immobilie als solcher weitgehend allein zu treffen. Dieses Recht hat der Nießbrauchnehmer je nach Ausgestaltung des Nießbrauchs ebenfalls. Eine Partizipation an einer potentiellen Wertsteigerung der Immobilie durch den späteren Gesamtverkauf im Falle eines Teilverkaufs, ist für den Verkäufer mit Nießbrauch indes ausgeschlossen.
Allerdings wird diese (möglicherweise eintretende) Wertsteigerung davon absorbiert, dass der Teilverkäufer für den verkauften Teil seiner Immobilie ein mit einer anteiligen Miete vergleichbares Nutzungsentgelt bezahlen muss. Dieses wird berechnet mit ca. 3% auf Basis des ausgezahlten Teilkaufpreises p.a. und stellt bei den meist nicht unerheblich langen Laufzeiten oftmals einen riesigen Posten dar, der den ursprünglichen Kapitalbedarf massiv erhöht. Der Nießbrauchberechtigte hingegen wohnt zumeist mietfrei in der Immobilie.
Nießbrauch Vergleich zur Umkehrhypothek
Grundgeschäft bei der Umkehrhypothek ist ein Darlehensvertrag, der mit der Immobilie besichert wird. Das Darlehen wird als Rentenzahlung über eine vorher bestimmte, manchmal auch lebenslange Laufzeit ausbezahlt und aus dem Kaufpreis zurückgezahlt, der erzielt wird, wenn der Darlehensnehmer stirbt und die Immobilie verkauft wird.
Vergleichbar ist dieses Konstrukt tatsächlich am besten mit dem Verkauf auf Leibrentenbasis, weil diese ja ebenfalls in den meisten Fällen auf eine monatliche Zahlung, das heißt eher gleichmäßige Steigerung der Liquidität abzielt. Im Gegensatz zum Verkauf mit Nießbrauch ist die Umkehrhypothek allerdings ein vollkommen anderes Geschäft, das je nach Einzelfall besser oder weniger gut auf die individuelle Lebenssituation passen kann. Großer Nachteil der Umkehrhypothek ist, dass sie (bislang) wenig institutionalisiert ist und es nur wenige Bankhäuser gibt, die dieses Finanzprodukt tatsächlich anbieten.
Fazit Immobilienverrentung
Ein Vergleich der unterschiedlichen Verrentungsmodelle umfasst viele Faktoren abhängig. Eine Prüfung aller Möglichkeiten verhindert bei gleicher Eignung mehrerer Modelle finanziellen Schaden- daher ist der Vergleich der einzelnen Modelle so wichtig.
Bei der Immobilienverrentung handelt es sich um die meist letzte große finanzielle Entscheidung von Menschen. Hierbei ist es besonders wichtig, sich optimal zu informieren und sich einen detaillierten Überblick zu verschaffen. Unser Portal bietet kostenlose Information und bei Bedarf auch Beratung bei dieser so wichtigen Frage, die speziell auf die Bedürfnisse von älteren Menschen abgestimmt ist.
Mit viel Feingefühl und unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Lebenssituation helfen wir Ihnen, den besten Verrentungsweg für Sie zu finden und verhandeln gerne den für Sie optimalen Vertrag oder stellen Ihnen die Nutzung unserer Plattform kostenlos zur Verfügung. Das spart Zeit und Nerven und erhöht den Wettbewerb um Ihre Immobilie und optimiert auf diese Weise den Kaufpreis. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf, indem Sie zunächst den kostenlosen “Leitfaden: Immobilienrente” herunterladen.
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