Verrentungsanbieter: Alles, was Sie wissen müssen

Der Markt

Der Markt der Immobilienverrentung ist in Deutschland noch recht jung. Auch, wenn es die für die Immobilienverrentung typischen Rechtsinstitute wie Nießbrauch, Wohnrecht oder Leibrente bereits gibt, seitdem es das Bürgerliche Gesetzbuch, das BGB, in Deutschland gibt (und dieses trat am 01.01.1900 in Kraft), so kann man beim “Verrentungsmarkt in Deutschland” noch lange nicht von einem professionalisierten Markt sprechen. 

Dies hat vielerlei Gründe: Sogenannte “Anbieter” von Verrentungsmodellen, wie etwa Teilkaufgesellschaften, die sich auf den Ankauf von Miteigentumsanteilen an Wohnimmobilien spezialisiert haben, gibt es in Deutschland im institutionalisierten Bereich tatsächlich erst seit wenigen Jahren. Dabei gab es schon immer Investoren, auch Unternehmen, die nur Teile von Grundstücken oder Immobilien käuflich erworben haben. Aber das Unternehmensziel, sich ein Verrentungsportfolio zusammen zu stellen, gibt es in Deutschland noch nicht sehr lange.

Motive für einen Markteintritt

Die Motive, sich auf dem deutschen Verrentungsmarkt um zu tun, sind vielfältig: im Vordergrund dürfte aber bei vielen Anbietern stehen, dass sie sich über die Immobilienverrentung Zugang zu mehr Immobilien für ihre Anlageportfolios verschaffen wollen. Da es sich bei verrententen Immobilien in der Regel um sogenannte “Off-Market-Immobilien” handelt, also solche, die zu keinem Zeitpunkt wirklich auf den Markt kommen, weil sie eben nicht verkauft oder vermietet, sondern allenfalls vererbt werden.

Investoren hatten in den vergangenen Jahren das Problem, dass es aufgrund der Niedrigzinsphase praktisch keine lukrativen Anlageformen mehr gab und die Assetklasse “Immobilie” beim Decken dieser Anlagelücke durchaus hilfreich war. Aber auch der deutsche Immobilienmarkt war schnell leergefegt, so dass sich die Investoren neue Wege überlegen mussten, um an das Produkt “Immobilie” heran zu kommen. Die Verrentung bietet hierbei eine gute Möglichkeit, denn in der Regel werden im Rahmen der klassischen Immobilienverrentung nur solche Immobilien in Frage kommen, die eigentlich nie oder zu einem viel späteren Zeitpunkt auf den Markt gekommen wären. Im Zweifel nämlich erst nach dem Versterben des Eigentümers- oder im Falle, dass die Immobilie vererbt und von den Erben behalten wird, auch nie.

Gründe für den Erfolg des Markteintritts

Das plausibelste Argument für die Eruierung eines neuen Marktes ist aber nur so gut wie die Umsetzbarkeit der zugrunde liegenden Geschäftsidee. Und hier liegt auch der wesentliche Aspekt für den Erfolg der Immobilienverrentung: Der Anlagedruck auf Seiten der Verrentungsanbieter trifft in Deutschland auf den Bedarf von vielen Seniorinnen und Senioren, ihre Liquiditätssituation nachhaltig verbessern zu wollen oder zu müssen. 

Die Motive für Immobilieneigentümer, eine Immobilienverrentung in Betracht zu ziehen, reichen von der finanziellen Absicherung potentiell entstehender Pflegekosten, über die Unterstützung naher Familienangehöriger, aber nicht selten auch die Idee, den eigenen Kindern zur Vermeidung von Erbstreitigkeiten gerade keine Immobilie, sondern nur Geldvermögen zu hinterlassen. Aber auch größere Anschaffungen, mehr Kapital für Reisen und die Verbesserung des alltäglichen Lebens sind Ziele, die mit der Immobilienverrentung verfolgt werden. Allen Interessenten ist gemein, dass sie das in ihrer Immobilie gebundene Vermögen für sich verfügbar machen wollen, ohne ausziehen zu müssen.

Die Marktteilnehmer

Käufer von verrenteten Immobilien können entweder institutionalisierte Anleger sein, jedoch nicht selten auch Einzelinvestoren, die über spezialisierte Maklerstrukturen für potentielle Eigentümer auffindbar gemacht werden. 

Grob lassen sich die Marktteilnehmer für Immobilienverrentung in die nachfolgenden Kategorien aufteilen:

• Käufergesellschaften
• Einzelinvestoren
• Banken und institutionalisierte Darlehensgeber
• Immobilienmakler
• Berater

Käufergesellschaften

Unter Käufergesellschaften versteht man Unternehmen, die entweder nur mit Eigenkapital oder auch über Finanzierungen Immobilien, die weiterhin von den Voreigentümern genutzt werden, erwerben. 

Teilkaufgesellschaften

In Deutschland liegt derzeit ein Schwerpunkt auf dem Teilverkauf, was Wachstumsraten im Bereich der Immobilienverrentung angeht. In diesem Bereich entstehen immer neue Gesellschaften, die teilweise stark regional tätig sind oder zumindest regional unterschiedliche Konditionen beim Teilverkauf anbieten. 

Teilkaufgesellschaften agieren in der Regel auch mit Fremdkapital, sprich, kaufen Miteigentumsanteile von Häusern und Eigentumswohnungen über Darlehen, die mit der jeweiligen Immobilie abgesichert werden. Sie agieren in diesem Spektrum eigentlich als Mittelsmann zwischen Bank und Eigentümer, wenn letzterer z. B. aufgrund seines Alters keine reguläre Immobilienfinanzierung mehr bekommt. Über das Nutzungsentgelt, das der vormalige Alleineigentümer für den verkauften Anteil an seiner Immobilie zahlen muss, werden die Darlehensraten an die finanzierende Bank gezahlt. Ergibt sich aus dem so generierten Cashflow ein Überschuss, sind dies Einnahmen der Teilkaufgesellschaften. Dies ist im Laufe des Jahres 2022 sicherlich immer schwieriger geworden, da durch die Koppelung der Nutzungsentgelte an die Zinsen, das Nutzungsentgelt so stark angestiegen ist, dass für viele Eigentümer fraglich geworden ist, wie sie diese Beiträge eigentlich aus ihrer geringen Rente noch zahlen können. Von etwaigen Aufschläge auf die Darlehensraten mussten die Käufergesellschaften dann ggf. verzichten, um überhaupt noch Abschlüsse generieren zu können. 

Gesellschaften, die mit Wohnrecht belastete Immobilien erwerben

Gesellschaften, die mit Wohnrecht belastete Immobilien kaufen, tun dies in der Regel über Fremdkapital, generieren aber mangels Nutzungsentgelt keinen regelmäßigen Cash-Flow. Die Auszahlung des Kaufpreises erfolgt entweder in einer Summe oder als Rentenzahlung für einen vorher festgelegten Zeitraum oder als Kombination von beidem. Im Falle des Versterbens des Verkäufers vor Bezahlung aller Rentenraten kann die Vererbbarkeit des Anspruchs auf Rentenzahlung vereinbart werden, um so zu vermeiden, dass die Immobilie unter Wert veräußert wird. Die Käufer übernehmen in aller Regel die gesamte Instandhaltung der Immobilie und sichern den Verkäufern über ein lebenslanges Wohnrecht auch zu, bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben zu können. Mit Blick auf die Instandhaltung gehen vormalige Eigentümer das Risiko ein, dass diese im Falle einer finanziellen Schieflage des Ankäufers möglicherweise nicht mehr geleistet werden können.