Teilverkauf Haus trotz Kredit: Möglichkeiten und Grenzen

Möglichkeiten und Strategien beim Verkauf eines Hauses mit laufendem Kredit

Grundbuch lastenfrei stellen

Das Hauptziel ist dabei für viele, die sich mit der Altersfinanzierung im Wege der Immobilienverrentung beschäftigen und die prüfen, ob diese Möglichkeiten bietet, die eigenen Vorstellungen ohne einen Hausverkauf mit Auszug aus der Immobilie umzusetzen, das Grundbuch lastenfrei zu stellen.

Durch das durch die Verrentung gewonnene Kapital können Darlehen zurückgezahlt werden. In den meisten Fällen gelingt die Immobilienverrentung im Wege eines Immobilienverkaufs, bei dem man aber nicht ausziehen muss, trotz Kredit.

Es bestehen aber auch noch Möglichkeiten außerhalb der Immobilienverrentung.

Hierzu zählen insbesondere:

1. Laufendes Darlehen an den Erwerber übertragen

Ein laufendes Darlehen an einen Erwerber zu übertragen kommt nur in Betracht, wenn die Bank sich hierauf einlässt und der Käufer dazu bereit ist. Will man in der Immobilie wohnen bleiben, besteht in den meisten Fällen nur die Möglichkeit, dass das Recht auf Wohnenbleiben, das zum Beispiel über die Eintragung eines Nießbrauchs oder Wohnungsrechts möglich ist, im Grundbuch an Rang 2 eingetragen werden muss, weil die Bank ihr Bankdarlehen nur erstrangig mit einer Grundschuld besichern will.

Der Verkäufer läuft in dieser Konstellation Gefahr, dass der Käufer der Immobilie, der den Immobilienkredit übernommen hat, in Zahlungsschwierigkeiten gerät und die Bank aus ihrem Darlehen und der damit verknüpften Grundschuld vollstreckt, was dazu führte, dass der Verkäufer ausziehen müsste.

2. Kredit auf die Neufinanzierung übertragen

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, ein weiterhin notwendiges Darlehen im Wege eines Forwarddarlehens mit zu verarbeiten. In diesem Fall wird ein neues Darlehen verhandelt, in dem das alte Darlehen aufgeht. Aufgrund der Tatsache, dass die finanzierende Bank den Kredit jedoch mit einer gewissen Zinsfestschreibung bei sich in den Büchern hat, wird sie sich in aller Regel den Zins- und Margenschaden, der ihr durch die Kündigung des alten Darlehens und den man Vorfälligkeitsentschädigung nennt, gegenüber dem Darlehensnehmer geltend machen.

Aber auch hierzu muss die Bank sich überhaupt dazu bereit erklären, anderenfalls besteht nur die Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung für den laufenden Kredit zu zahlen, eine Kreditablösung anzustreben und die Finanzierung auf diese Weise auf neue Beine zu stellen, siehe 4.

3. Sonderkündigungsrecht des Darlehens

Nach § 489 BGB besteht bei der Baufinanzierung die Möglichkeit einer kostenfreien Kündigung des Darlehens nach 10 Jahren Sollzinsbindung.

4. Kredit kündigen und Vorfälligkeitsentschädigung zahlen

Unabhängig davon besteht natürlich immer die Möglichkeit, einen Kredit zu kündigen und den Zinsschaden der Bank, also die Vorfälligkeitsentschädigung zu begleichen. Folge der Zahlen des laufenden Kredits ist dann auch die Löschung der Grundschuld. Danach stehen dem Eigentümer dann mehrere Wege offen, wie er seinen Kapitalbedarf stillen kann.

Vorfälligkeitsentschädigung umgehen: Tipps und Tricks

Grundsätzlich gilt: Hat sich der Darlehensnehmer im Darlehensvertrag dazu verpflichtet, über einen festgelegten Zeitraum Zinsen an die Bank zu zahlen, kann die Bank hierauf auch bestehen und darf eine Vorfälligkeitsentschädigung, die den Zins- und Margenschaden ersetzt, der der Bank dadurch entsteht, dass der Vertrag vor der Laufzeit beendet wird, vom Kunden verlangen.

In einigen wenigen Fällen besteht für den Kreditnehmer aber die Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden:

• Oben genanntes Sonderkündigungsrecht gem. § 489 BGB, sofern die Sollzinsbindung bereits länger als 10 Jahre gelaufen ist.

• Die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag ist fehlerhaft. Für diesen Fall besteht eine 1- Jahres- Frist der Widerrufsfrist, die normalerweise, also bei ordnungsgemäßer Belehrung, nur 14 Tage lang ist. Das verlängerte Widerrufsrecht gilt nur für Neuverträge, die ab dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden.

• Kündigung des Darlehensvertrages auf Seiten der Bank (zum Beispiel aufgrund von Zahlungsverzugs auf Seiten des Kreditnehmers).

• Kredit mit variablem Zinssatz. Für derlei Kreditverträge gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.

• Es kann eine einvernehmliche Beendigung des Kreditvertrags mit der Bank erreicht werden.

Immobilien-Teilverkauf: Chancen und Risiken

Die mit einer Grundschuld belastete Immobilie schuldenfrei im Eigentum zu haben ist das Ziel vieler Eigentümer. Der Hausverkauf als Ganzes mit der Folge eines Auszugs aus der Wohnung oder dem Haus kommt für viele Eigentümer nicht in Frage.

Warum bedarf es des Immobilienteilverkaufs?

Oftmals wollen Eigentümer zukünftig nichts mehr mit einer Bank zu tun haben- das liegt teilweise daran, dass die Banken ihre Serviceleistungen in den letzten Jahren immer weiter heruntergefahren oder aber digitalisiert haben. Gerade ältere Menschen haben hiermit ein Problem, da sie sich für Bankgeschäfte einen Ansprechpartner vor Ort wünschen, der ihnen bei laufendem Kredit zur Seite steht.

Daneben gibt es aber gerade bei den älteren Immobilieneigentümern eine Vielzahl von Personen, die bei den Bank aufgrund ihres fortgeschrittenen Alters keinen Kredit mehr erhalten.

Hintergrund ist die 2016 in Kraft getretene Wohnimmobilienkreditrichtlinie, nach deren Einführung sich Banken oft schwer tun, Menschen ein Immobiliendarlehen auszureichen, wenn aufgrund ihres Alters unklar ist, ob sie in der Lage sein werden, das Darlehen zu Lebzeiten zurück zu zahlen. Bei dieser Eigentümergruppe sprechen wir von Personen ab ca. 60 Jahren.

In diese Lücke stößt das Modell des Immobilienteilverkaufs, bei dem ein Teil der Immobilie an einen institutionellen Käufer verkauft wird, auf dem gleichzeitig ein Nießbrauch eingeräumt wird, der dem Verkäufer ermöglicht, das Haus oder die Wohnung weiterhin vollständig zu nutzen. Hierfür berechnet ihm der Teilkäufer eine sogenannte Nutzungsgebühr, die vergleichbar mit einer Miete für den verkauften Teil ist.

Genau an dieser Stelle wird häufig gegenüber denjenigen Kritik laut, die sich ihres Immobiliendarlehens entledigen wollen, weil sie keine monatlichen Belastungen mehr haben wollen. Verkauft man einen Teil seiner Immobilie an einen Käufer, wird dennoch eine Grundschuld eingetragen, nämlich zugunsten der den Teilkäufer finanzierenden Bank, der ja seinerseits ein Bankdarlehen benötigt, um den Teilkaufpreis zu finanzieren. Das Haus oder die Wohnung ist also auch nach dem Teilverkauf beliehen und mit einer Grundschuld belastet, jedoch eben für den Käufer.

Der Unterschied liegt für die meisten Menschen, die sich für einen teilweisen Immobilienverkauf entscheiden aber gerade darin, dass es sich bei dem Kapital, das sie durch die Zahlung des Teilkaufpreises erhalten, eben um ihr Eigenkapital handelt. Dieses erhalten sie vom Käufer also von der Teilkaufgesellschaft.

Dass sich diese diesen Betrag durch einen laufenden Kredit beschaffen muss und damit ihrerseits Fremdkapital aufnimmt, durch was die Immobilie wiederum mit einer Grundschuld belastet wird, um das Eigenkapital im Sinne des Verkäufers aus der Immobilie zu lösen, kann dem Teilverkäufer tatsächlich egal sein.

Allerdings ist an dieser Stelle wichtig, dass dem Teilverkäufer klar ist, dass er, wenn er den Teilverkauf zur Kreditablösung eigener Darlehen plant, nicht von der monatlichen Zahlung frei wird- diese leistet er in Form einer Nutzungsgebühr (auch "Nutzungsentgelt") nämlich für die Nutzung der gesamten Immobilie zukünftig an den Teilkäufer.