Bei der Immobilienverrentung geht es darum, dass Immobilieneigentümer in ihrer Immobilie wohnen bleiben wollen. Es geht auch darum, dass sie Kapitalbedarf haben, den sie decken können, indem sie das in der Immobilie gebundene Vermögen freisetzen. Hierfür stehen verschiedene Verrentungsmodelle zur Verfügung.

Für jede Immobilienverrentung ist die Berechnung der zugrunde liegenden Werte essentiell. Wie sich die einzelnen Positionen zusammensetzen und auf welcher Basis sie in Kontext gebracht werden, soll der nachfolgende Artikel beleuchten.

Basis: Der Wert der Immobilie

Basis jeder Berechnung, die mit dem Thema Immobilienverrentung einhergeht, ist die Bewertung der Immobilie. Diese sollte in jedem Fall von einem externen, unabhängigen Gutachter erfolgen, der die Immobilie selbst, aber auch ihren Standort mit all seinen Vor- und Nachteilen in seine Bewertung mit einfließen lässt.

In der Regel wird der Gutachter vom Verrentungsanbieter gezahlt, so dass hierfür für den Eigentümer der Immobilien keine Kosten entstehen. Unterschiedliche Kriterien fließen bei der Bewertung mit ein: Für den Wert der Immobilie spielt es eine wesentliche Rolle, wie sie an den öffentlichen Nahverkehr angebunden ist und zwar auch dann, wenn der Immobilieneigentümer nur mit dem Auto fährt. Es ist von großem Belang, ob es sich bei der Immobilie um Fertigbauweise handelt oder um einen massiven Ziegelbau. Und es spielt bei zu bewertenden Wohnungen eine Rolle, wie das Mehrfamilienhaus aussieht, in dem die zu bewertende Wohnung belegen ist.

Die Liste der Bewertungskriterien ist lang und wesentlicher Treiber für den Immobilienwert, der als Basis jedem Verrentungswunsch zugrunde liegt.

Bedeutung des Alters der Verrenter

Der Immobilieneigentümer, der seine Immobilie verrenten möchte, hat zum Ziel, weiterhin in seiner Immobilie wohnen zu bleiben. Deshalb spielt für seinen Vertragspartner eine wesentliche Rolle, wie lange er noch lebt. Nicht selten werden Verrentungen an den Tod des Verrenters geknüpft, etwa indem ein auf der verkauften Immobilie lastendes Nießbrauchrecht lebenslang vereinbart wird und damit erst erlischt, wenn der Nießbraucher verstirbt.

Da niemand vorhersagen kann, wann der Immobilieneigentümer sterben wird, ziehen seriöse Immobilienverrentungsanbieter die Sterbetafeln des statistischen Bundesamtes zu Rate, anhand derer abgelesen werden kann, wie lange der Immobilienverkäufer voraussichtlich noch lebt.

Was auf den ersten Blick pietätlos erscheint, ist ein durchaus nachvollziehbarer Bedarf an Messbarkeit von Investitionen. Verrentungsanbieter haben zum Ziel, das investierte Geld zu gegebener Zeit wieder zu bekommen. Sie erwirtschaften Renditen, mit denen sie nicht nur Geld verdienen, sondern die sie auch an potentielle Geldgeber oder Anleger weiterreichen. Das Anknüpfen an Wahrscheinlichkeiten mit dem Bezug zum Tod von Personen ist kein neuartiges Konstrukt und wird ganz selbstverständlich bei allen Risikolebensversicherungen seit Jahrzehnten erfolgreich angewandt.

Die entgangene Miete

Ein weiterer wesentlicher Aspekt, der bei der Berechnung von Immobilienverrentungsmodellen zum Tragen kommt, ist die potentielle Miete, die für eine Immobilie erzielbar wäre, wäre sie nicht verrentet.

Die Idee hierhinter ist logisch: Der Käufer einer mit einem Nießbrauch belasteten Immobilie kann diese weder selbst nutzen, noch kann er sie an einen Dritten vermieten. Der Wert, der ihm hierdurch entgeht, ist die entgangene Miete. Um diese festzusetzen wird meist ein objektiver Mietenspiegel herangezogen.

Sehr gut kann man sich selbst einen Überblick über die entgangene Miete durch Selbstnutzung verschaffen, indem man einfach die Mietangebote für vergleichbare Immobilien auf den gängigen Internetportalen oder in Zeitungen durchsieht. So bekommt man ein Gefühl dafür, wieviel man selbst an Miete zahlen müsste, bewohnte man ein vergleichbares Haus oder eine vergleichbare Wohnung als Mieter.

Um den Einfluss der oben genannten Aspekte deutlich zu machen, soll anhand der nachfolgenden Beispiele für die unterschiedlichen Verrentungsmodelle ein grober Überblick verschafft werden. Hierbei handelt es sich um Beispielrechnungen, die lediglich der Erklärung der hinter der Verrentungsidee eines jeden Modells stehenden Systematik dienen sollen.

Berechnung beim Nießbrauch bzw. Wohnrecht

Bei der Immobilienverrentung über einen Verkauf mit Eintragung eines Nießbrauchs oder eines Wohnrechts wird die Immobilie verkauft und zur Sicherung des lebenslangen Wohn- und Weitervermietungsrechts ein Nießbrauch zugunsten des Immobilienverkäufers im Grundbuch eingetragen. Soll lediglich die eigene Nutzung der Immobilie abgesichert werden, genügt die Eintragung eines grundbuchlichen Wohnrechts. Die Frage danach, wie sehr sich der vormalige Eigentümer nach der Verrentung noch um seine Immobilie kümmern möchte, gibt auch den Ausschlag darüber, ob er lieber ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht für sich im Grundbuch eintragen lässt. Beim Nießbrauch handelt es sich um ein eigentumsähnliches Recht, das dem Nießbrauchrechtinhaber den Status eines “wirtschaftlichen Eigentümers” vermittelt. Instandhaltung und Pflege der Immobilie verbleibt bei ihm. Beim Wohnrecht indes verhält es sich ähnlich einem Mietvertrag: die Instandhaltung wird vom Eigentümer übernommen.

Da der Käufer der Immobilie diese weder selbst nutzen noch sie vermieten kann, mindert die Eintragung des Nießbrauchs bzw. Wohnrechts den Wert der Immobilie. Um welchen Betrag es sich hierbei handelt, zeigt die untenstehende Berechnung.

Rechenschritte & Rechenbeispiel

Auf Basis der oben genannten Teilaspekte kommt es bei einer Immobilienverrentung mit Nießbrauch zu folgender Berechnung:

  1. Die Immobilie wird von einem unabhängigen Gutachter bewertet. Er stellt in unserem hier gewählten Beispielsfall einen Wert von € 1.000.0000 fest.
  2. Der einzutragende Nießbrauch soll lebenslang vereinbart werden. Die Verkäuferin ist 80 Jahre alt. Die Immobilie würde bei Fremdvermietung eine Jahresmiete von € 24.000 erwirtschaften. Nach Sterbetafel des statistischen Bundesamtes hat unsere Verkäuferin noch eine Restlebenserwartung von 9,42 Jahren. Dieser Restlebenserwartung wird ein Kapitalwertfaktor zugeordnet. Dieser ist der regelmäßig veröffentlichen Kapitalwertliste des Finanzministeriums zu entnehmen. Der zugrundeliegende Kapitalwertfaktor beträgt 7,4. Die Berechnung des Wertes des Nießbrauchs erfolgt demnach so: € 24.000 x 7,4 = € 177.600.
  3. Die Immobilie hat demnach mit lebenslangem Nießbrauch der 80jährigen Immobilienverkäuferin einen Wert von € 822.400. Dieser Wert müsste sich im Kaufpreis wiederspiegeln.

Etwas anders sieht die Berechnung aus, wenn die Dauer des Nießbrauchs oder Wohnrechts vorher festgelegt wird. Dann ist die Berechnung des Nießbrauchwerts bzw. Wohnrechtswerts nicht mehr an die statistische Restlebenserwartung der Eigentümerin geknüpft, sondern die vereinbarten Laufzeit des Nießbrauchs bzw. Wohnrechts wird zugrundegelegt.

Nießbrauch & Wohnrecht Rechner

In einem separaten Artikel zeigen wir weitere Details zur Berechnung eines Nießbrauchs oder der Berechnung eines Wohnrechts. Gerne können Sie auch direkt den folgenden Rechner nutzen, um eine grobe Vorstellung darüber zu bekommen, welchen Wert Ihre Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht hat. Zwischenschritte wie die die Berücksichtigung einer Wertminderungstabelle, einer Sterbetafel oder der Berechnung des Kapitalwertes werden automatisch vorgenommen. Zwar können die Berechnungen von Anbietern abweichen, aber ein grober Richtwert hilft bei der Auswahl.

Berechnung bei Leibrente

Inhalt der Immobilienverrentung auf Leibrentenbasis ist der Gesamtverkauf der Immobilie, wobei der Kaufpreis als Rente ausbezahlt wird. Es gibt auch die Möglichkeit, den Kaufpreis so auszugestalten, dass ein Teil als Einmalzahlung gezahlt und der Rest über eine regelmäßig wiederkehrende Rentenzahlung beglichen wird.

Basis für die Berechnung ist auch hier der gutachterlich ermittelte Immobilienwert, der gemindert wird um das Nießbrauchrecht oder Wohnrecht (in Abhängigkeit der individuellen Vereinbarungen), das für den Immobilienverkäufer im Grundbuch eingetragen wird. Auch hier ist das hinter der Verrentung stehende Prinzip Grundlage für die Berechnung: der Käufer der Immobilie kann diese nicht selbst nutzen oder vermieten. Diesen Mietausfall muss der Verkäufer kompensieren, indem er eine Minderung des Kaufpreises akzeptiert.

Rechenschritte

Bei der Berechnung eines Verkaufs mit Leibrente kommen verschiedene Aspekte zum Tragen, die das finanzielle Ergebnis der Verrentung ausmachen: Basis wie bei allen Verrentungsmodellen ist der Wert der Immobilie.

Die Laufzeit des Wohnrechts ist ein wesentlicher Aspekt, der deswegen eine Rolle spielt, weil die Dauer des Wohnrechts darüber bestimmt, wie lange der neue Eigentümer die Immobilie nicht selbst nutzen oder sie anderweitig vermieten kann. Ist das Wohnrecht bis zum Lebensende des Nutzers vereinbart, werden die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes zur Berechnung herangezogen, um den Wert des Wohnrechts überhaupt berechnen zu können. Hierbei ist zu beachten, dass Frauen in der Regel eine längere Restlebenserwartung als Männer haben, das Geschlecht des Wohnrechtsberechtigten also bei der Berechnung eine ganz wesentliche Rolle spielt.

Weiterer wichtiger Aspekt sind die Kosten der Instandhaltung der Immobilie. Diese werden ab Abschluss des Leibrentenvertrages in der Regel vom Käufer der Immobilie getragen. Sie variieren von Fall zu Fall und sind stark abhängig vom Zustand der zu verrentenden Immobilie.

Letzter wichtiger Punkt sind Faktoren, die die Abzinsung von zu zahlenden Beträgen abbilden- wird heute eine Zahlung für in 10 Jahren vereinbart, muss sie über die Laufzeit angepasst werden, damit sie auch in 10 Jahren noch den heute vereinbarten Wert hat.

Berechnung bei Teilverkauf

Beim Teilverkauf wird nur ein Teil- maximal 50%- der Immobilie verkauft. Auf dem verkauften Teil des Grundstücks wird ein Nießbrauchrecht zugunsten des Verkäufers eingetragen, das ihm die Nutzung der gesamten Immobilie sichert. Bei Teilverkäufern ab 60 Jahren kann dies lebenslang erfolgen, bei jüngeren Verkäufern wird eine maximale Laufzeit von 20 Jahren vereinbart. Kosten für die Instandhaltung der Immobilie trägt weiterhin der vormalige Alleineigentümer.

Rechenschritte & Rechenbeispiel

Auch beim Teilverkauf stellt die Basis für jede weitere Berechnung ein unabhängiges Wertgutachten dar. Wie groß der zu verkaufende Anteil ist, bemisst sich ebenfalls nach dem Wert der Immobilie und dem Kapitalbedarf des Eigentümers. Benötigt ein Immobilieneigentümer € 200.000 und hat seine Immobilie einen Wert von € 1 Mio., verkauft er an den potentiellen Teilkäufer 20% der Immobilie. Die Kosten für die Beurkundung und das Gutachen trägt dabei in der Regel der Teilkäufer.

Im Nachgang des Verrentungsvertragsabschlusses ist der vormalige Alleineigentümer also in unserem Beispiel noch Eigentümer zu 80%, der Teilkäufer, der zukünftig als stiller Teilhaber agiert, hat 20% Eigentum an der Immobilie. Für die verkauften 20%, die dem Teilverkäufer nicht mehr gehören, zahlt dieser dem Teilkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt, das sich nach dem ausgezahlten Teilkaufpreis bemisst.

Im Beispiel oben entspräche das Nutzungsentgelt € 5.796 im Jahr oder € 483 im Monat und entspricht in etwa 3% des Auszahlungsbetrages von € 200.000. Vergleichbar ist dies mit der anteiligen Miete von 20% für ein Vergleichsobjekt.

Angenommen, der Teilkauf liefe 20 Jahre lang, müssten von den € 200.000 Auszahlungsbetrag also € 115.920 Nutzungsentgelt über die Laufzeit gezahlt werden (€ 5.796 x 20= € 115.920).

Angenommen, am Ende der 20 Jahre möchte der Teileigentümer die Immobilie ganz verkaufen, muss der stille Teilhaber und Miteigentümer hierbei mitwirken; in aller Regel lässt er sich bereits beim ersten teilkauf zusichern, die Vermarktung der Immobilie für den Fall eines Gesamtverkaufs übernehmen zu dürfen.

Hat die Immobilie in der Zwischenzeit eine Wertsteigerung erfahren und ist nicht mehr € 1 Mio, sondern nach den abgelaufenen 20 Jahren € 1,2 Mio. wert, generiert der Miteigentümer zu 80% durch den Komplettverkauf € 960.000 und der stille Teilhaber € 240.000.

Je nach Teilkäufer verlangt dieser für die Abwicklung des Verkaufs ein sogenanntes Durchführungsentgelt. Dieses beträgt in der Regel zwischen 4 und 6 Prozent und wird auf Basis des Gesamtverkaufserlöses berechnet. Angenommen, es wurde in obigem Verkaufsfall bei einem Verkaufspreis von € 1,2 Mio. ein Mittelwert aus 6% und 4% vereinbart, mithin also 5% als Durchführungsentgelt vereinbart, zahlt der Miteigentümer zu 80% an den stillen Teilhaber, der den Verkauf für ihn durchführt € 60.000. Ihm blieben in unserem Beispiel also für den Verkauf seiner 80% im Rahmen des Gesamtverkaufs € 960.000 minus Durchführungsentgelt i.H.v. € 60.000, sprich € 900.000.

Zusammengefasst lässt sich folgende Berechnung anstellen:

  • Der Teilverkäufer generiert beim ersten Teilverkauf basierend auf dem Wert der Immobilie von € 1 Mio. € 200.000 und zahlt über die Laufzeit von 20 Jahren € 115.920 Nutzungsentgelt. Netto bleiben ihm also über 20 Jahre € 200.000 – € 115.920 = € 84.080.
  • Beim Gesamtverkauf auf Basis eines nach 20 Jahren um € 200.000 gestiegenen Immobilienwertes generiert der vormalige Alleineigentümer € 900.000 bei einem Durchführungsentgelt des stillen Teilhabers i.H.v. 5% und € 960.000 bei einem Verkauf ohne Durchführungsentgelt.
  • Insgesamt erhält der vormalige Alleineigentümer also € 84.080 + € 900.000 = 984.080 mit Durchführungsentgelt und € 1.044.080 ohne Durchführungsentgelt für den Verkauf seiner Immobilie.

Berechnung bei Umkehrhypothek

Bei der Immobilienverrentung im Wege einer Umkehrhypothek liegt der Verrentung ein Darlehensvertrag und kein Kaufvertrag zugrunde. Das Darlehen wird besichert durch ein Grundpfandrecht an der Immobilie, das auch im Grundbuch eingetragen wird. Anders als bei der klassischen Immobilienfinanzierung zum Ankauf einer Immobilie, wird der Darlehensbetrag im Fall der Umkehrhypothek nicht bei Abschluss des Darlehensvertrages in einer Summe ausgereicht, sondern wird über regelmäßige Zahlungen in Form einer Rentenzahlung über die vereinbarte Laufzeit an den Darlehensnehmer gezahlt. Zurückgezahlt wird das Darlehen am Ende der Laufzeit durch den Kaufpreis, den der Verkauf der Immobilie generiert. Klassische Annuitätendarlehen tilgen das Darlehen über die Laufzeit, das heißt, die geschuldete Darlehenssumme wird über die Laufzeit weniger. Dies bei der Umkehrhypothek nicht der Fall.

Rechenschritte & Rechenbeispiel

Wie bei allen Verrentungsmodellen ist auch bei der Umkehrhypothek der Wert der Immobilie maßgeblich, wobei in der Regel bei der Beleihung von Grundstücken oder Wohnungen, also bei der grundpfandrechtlichen Besicherung der sogenannte “Beleihungsauslauf” zur Risikoabsicherung auf Seiten der darlehensausreichenden Bank eine wesentliche Rolle spielt.

In der Regel werden nur 60% des Wertes der Immobilie beliehen. Auf Basis eines Immobilienwerts von € 1 Mio. können also nur € 600.000 besichert werden. Dementsprechend kann auch nur ein Darlehensvertrag über diese Summe vereinbart werden und nur € 600.000 ausgezahlt werden. Selbstverständlich sind für die monatlich ausgezahlten Raten auch Zinsen zu bezahlen. Die Zinsen variieren von Anbieter zu Anbieter stark.

Die Berechnung ohne Zinsen erfolgt wie folgt: für eine vereinbarte Laufzeit von 20 Jahren soll der Darlehensbetrag in Höhe von € 600.000 in monatlichen Raten ausbezahlt werden. Aufs Jahr gerechnet erhält der Darlehensnehmer also € 30.000 p.a., also pro Monat € 2.500. Als Rückzahlungsbetrag könnten dann je nach Zinssatz zum Beispiel nach 20 Jahren € 650.000 seitens der Bank verlangt werden. Diese dürften über den Verkauf der Immobilie, die wahrscheinlich nach 20 Jahren sogar mehr wert ist,  jedoch in jedem Fall möglich sein.

Die Tilgung des Darlehens erfolgt also am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer Summe und wird dargestellt über den Verkauf der Immobilie- bestenfalls nach dem Ableben der Eigentümer.

Fazit

Den unterschiedlichen Verrentungsmodellen liegen unterschiedliche Berechnungsmethoden zugrunde, die sich stark voneinander unterscheiden. Aber auch innerhalb der einzelnen Verrentungsmethoden gibt es starke Unterschiede, so etwa Teilkäufer, die beim späteren Gesamtverkauf der Immobilie ein sogenanntes Durchführungsentgelt verlangen und solche, die dies nicht tun. Ein umfangreicher Vergleich ist deshalb unabdingbar.

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