Teilverkauf Haus: Wie funktioniert er, was kostet er und für wen lohnt er sich?

Zuletzt aktualisiert: 20.10.2026 · Autor: Boris Hardi, Geschäftsführer RPI GmbH · Mitautorin: Janine Hardi, Rechtsanwältin

Was ist ein Teilverkauf beim Haus?

Ein Teilverkauf – auch Teilkauf, Immobilien-Teilverkauf, Immobilienteilverkauf oder Hausteilverkauf genannt – ist ein Modell der Immobilienverrentung: Sie verkaufen einen Bruchteil Ihrer selbst genutzten Immobilie – etwa 20, 30 oder 50 % – an ein Unternehmen (Teilkäufer). Den Kaufpreis erhalten Sie als Einmalzahlung. Sie bleiben Miteigentümer, wohnen weiter im Haus und behalten über den Nießbrauch das alleinige Nutzungsrecht. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein Nutzungsentgelt, ähnlich einer Miete auf den verkauften Teil.

Rechtlich verkaufen Sie einen ideellen Miteigentumsanteil: Das Haus wird nicht real geteilt, sondern im Grundbuch (Abteilung I) stehen danach Sie und der Teilkäufer als Miteigentümer, zum Beispiel zu je 1/2. Wer 50 % verkauft, verkauft also gewissermaßen ein „halbes Haus“ – wohnt aber weiter im ganzen Haus. Das Modell funktioniert gleichermaßen für Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und – je nach Teilkäufer – auch für kleinere Mehrfamilienhäuser.

Teilverkauf bei Haus, Wohnung oder Grundstück: Was ist der Unterschied?

Teilverkauf eines Hauses

Eigentümer eines Ein- oder Mehrfamilienhauses verkaufen einen prozentualen Anteil am ganzen Grundstück samt Gebäude. Bei Ehepaaren, die je zur Hälfte eingetragen sind, verkaufen beide anteilig.

Teilverkauf einer Wohnung (Eigentumswohnung)

Auch eine Eigentumswohnung lässt sich teilweise verkaufen. Verkauft wird ein Anteil am Wohnungseigentum, das im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist. Es umfasst das Sondereigentum an der Wohnung und den dazugehörigen Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 WEG).

Teilverkauf eines Grundstücks

Beim Grundstück gibt es zwei Wege. Bei der Realteilung wird eine Fläche vermessen und als eigenes Flurstück abgetrennt verkauft. Beim ideellen Teilverkauf bleibt das Flurstück unverändert, und Sie verkaufen nur einen Miteigentumsanteil. Der Teilverkauf als Verrentungsmodell meint immer den ideellen Anteil am bebauten Grundstück.

Vermietete und teilgewerblich genutzte Immobilien

Einzelne Teilkäufer kaufen auch Anteile an vermieteten Wohnimmobilien oder an Häusern mit kleinem Gewerbeanteil, ein Anbieter etwa bis zu 30 % Gewerbe. Reine Gewerbeimmobilien gehören in der Regel nicht zum Angebot der Teilkäufer für Privateigentümer.

Wie läuft ein Teilverkauf Schritt für Schritt ab?

1. Bedarf klären: Wie viel Geld brauchen Sie wirklich – und wofür? Daraus ergibt sich der Anteil, den Sie verkaufen.
2. Immobilienwert ermitteln: Ein Sachverständigengutachten legt den Marktwert fest. Er ist die Basis für Kaufpreis und Nutzungsentgelt. Selbst genutzte Häuser werden meist im Vergleichs- oder Sachwertverfahren bewertet, vermietete Immobilien in der Regel im Ertragswertverfahren eingewertet (mehr zum Gutachten bei der Verrentung).
3. Angebote vergleichen: Nutzungsentgelt, Durchführungsentgelt, Laufzeiten, Anpassungsklauseln und Rückkaufrechte unterscheiden sich deutlich – siehe Anbieter richtig vergleichen.
4. Notartermin: Kaufvertrag über den Miteigentumsanteil und Bestellung des Nießbrauchs werden notariell beurkundet.
5. Grundbuch: Der Teilkäufer wird als Miteigentümer eingetragen, Ihr Nießbrauch in Abteilung II.
6. Auszahlung: Nach Eintragung bzw. Vormerkung wird der Kaufpreis ausgezahlt; eine bestehende Restschuld wird vorher abgelöst.

Wie viel Geld bringt ein Teilverkauf? Ein Rechenbeispiel

Familie Selig besitzt ein Haus im Wert von 400.000 € und verkauft 50 %. Die Annahmen dienen nur der Veranschaulichung. Nutzungsentgelt und Durchführungsentgelt liegen innerhalb der heute von Anbietern genannten Spannen (Stand: Oktober 2026).

Zum Vergleich: Ohne Teilverkauf hätte Familie Selig nach 10 Jahren 560.000 € erlöst. Die Differenz von 189.240 € ist der Preis dafür, dass sie 200.000 € schon zehn Jahre früher zur Verfügung hatte. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie dringend und wofür das Geld gebraucht wird – und welche Alternativen es gibt. Eigene Werte schätzen Sie mit unserem Verrentungsrechner.

Welche Kosten fallen beim Teilverkauf an?

Welche Voraussetzungen müssen Sie erfüllen?

• Sie sind (Mit-)Eigentümer und bewohnen die Immobilie selbst.
• Die Immobilie erreicht die Mindestgrenzen des Teilkäufers: Große Anbieter kaufen höchstens 50 % an und verlangen eine Mindestauszahlung von 100.000 €. Die Immobilie muss deshalb mindestens 200.000 € wert sein.
• Ein gesetzliches Mindestalter gibt es nicht. Große Teilkäufer nennen kein festes Mindestalter, richten ihr Angebot aber vor allem an Eigentümer ab etwa 55 bis 60 Jahren. Die Stiftung Warentest sieht Verrentungsmodelle eher ab 65 Jahren als sinnvoll an. Ab welchem Alter welches Modell sinnvoll ist, lesen Sie unter Immobilienverrentung: ab welchem Alter?.
• Eine Restschuld ist kein Ausschlussgrund: Sie wird aus dem Kaufpreis abgelöst, den Rest erhalten Sie zur freien Verfügung. Beispiel: Bei einem Haus im Wert von 500.000 € und 50.000 € Restschuld fließt ein Teil der Auszahlung zuerst an die Bank. Details: Teilverkauf trotz Kredit.

Müssen Sie beim Teilverkauf Steuern zahlen?

Ein Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist nach § 23 EStG nicht steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen oder wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Bei einem selbst genutzten Haus fällt deshalb in der Regel keine Spekulationssteuer an. Sonderfälle (z. B. teilweise vermietete Häuser) klären Sie mit Ihrer Steuerberatung – mehr unter Spekulationssteuer beim Teilverkauf.

Welche Risiken und Nachteile hat ein Teilverkauf (Vor- und Nachteile)?

• Laufende Belastung: Das Nutzungsentgelt mindert Ihr monatliches Budget, solange Sie wohnen – über viele Jahre summiert es sich erheblich.
• Anpassungen: Je nach Vertrag kann das Nutzungsentgelt nach einer Festschreibungszeit angepasst werden.
• Späterer Verkauf: Der Teilkäufer organisiert häufig den Gesamtverkauf und erhält dafür das Durchführungsentgelt.
• Instandhaltung: Sie tragen meist die Kosten für das gesamte Haus, obwohl Ihnen nur noch ein Teil gehört.
• Absicherung: Entscheidend ist ein erstrangiger Nießbrauch – er schützt Ihr Wohnen auch, wenn der Teilkäufer seinen Anteil verkauft oder in Schwierigkeiten gerät.

Eine ausführliche Abwägung finden Sie unter Teilverkauf: Nachteile und Risiken.

Teilverkauf Erfahrungen: Was sagen Verbraucherschützer und Stiftung Warentest?

Erfahrungsberichte im Internet sagen wenig darüber, ob ein Angebot zu Ihrer Situation passt. Aussagekräftiger sind unabhängige Prüfungen:

• Verbraucherzentrale Hamburg: hält den Teilverkauf für kompliziert, riskant und unter Umständen deutlich teurer als andere Modelle. Über die anfängliche Laufzeit können zwischen 50 und deutlich über 70 % der Auszahlung als Nutzungsentgelt anfallen. Kritisiert wird auch, dass das Nutzungsrecht oft nur im zweiten Rang eingetragen wird.
• Stiftung Warentest: fand im Praxistest 2022 beim Teilverkauf mehrere Nachteile. Seitdem haben Anbieter ihre Verträge verändert und Qualitätsstandards aufgestellt; einige wesentliche Kritikpunkte gelten laut Stiftung Warentest aber weiter. Ihr Rat: keinen Vertrag ohne fachkundige Unterstützung unterschreiben, etwa durch Rechtsanwälte oder die Verbraucherzentrale.

Neben spezialisierten Teilkauf-Unternehmen bieten inzwischen auch Banken aus dem Genossenschaftssektor den Teilverkauf über eigene Marken an. Vergleichen Sie deshalb immer mehrere Angebote – siehe Anbieter richtig vergleichen.

Teilverkauf oder andere Immobilienrente – was passt besser?

Mehr zu den Alternativen: Leibrente, Nießbrauch, Wohnrecht auf Lebenszeit und Umkehrhypothek.

Wann kann ein Teilverkauf sinnvoll sein? Drei Praxisfälle

Trennung oder Scheidung: Kann ein Partner das Haus behalten?

Muss ein Partner ausgezahlt werden, kann der Verbleibende einen Anteil verkaufen und mit dem Erlös den Ausgleich zahlen, statt das ganze Haus zu verkaufen.

Unverheiratete Paare: Wie lässt sich der Partner absichern?

Ein Nießbrauch kann für beide Partner eingetragen werden. So kann der Überlebende wohnen bleiben, auch wenn er nicht Eigentümer ist. Die genaue Gestaltung stimmen Sie mit dem Notar ab.

Hoher Immobilienwert, hoher Kapitalbedarf: Wie viel ist möglich?

Bei hochwertigen Immobilien sind entsprechend hohe Beträge möglich. Beispiel: Wird von einer Immobilie im Wert von 1,2 Mio. € die Hälfte verkauft, werden rund 600.000 € frei, sofern der Teilkäufer Objekt und Lage akzeptiert. Das Nutzungsentgelt steigt dann im gleichen Verhältnis.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie viel Prozent meines Hauses kann ich verkaufen?

In der Praxis bieten Teilkäufer meist den Kauf von bis zu 50 % an. Der genaue Anteil ergibt sich aus Ihrem Geldbedarf und dem gutachterlich ermittelten Marktwert.

Darf ich nach einem Teilverkauf weiter in meinem Haus wohnen?

Ja. Ihr Nutzungsrecht wird als Nießbrauch im Grundbuch eingetragen. Sie dürfen die Immobilie lebenslang selbst nutzen oder vermieten, solange der Nießbrauch besteht.

Was kostet ein Teilverkauf pro Monat?

Sie zahlen ein Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil, angegeben als Prozentsatz der Auszahlung pro Jahr. Laut Anbieterangaben liegt es derzeit meist bei rund 5 bis 6 % (Stand: Oktober 2026). Bei 200.000 € Auszahlung und 5 % sind das rund 833 € im Monat. Vergleichen Sie auch Festschreibung und Anpassungsklauseln.

Was ist ein Teilkauf?

Teilkauf ist die Sicht des Käufers: Ein Unternehmen kauft einen Anteil Ihrer Immobilie, meist bis zu 50 %. Für Sie als Eigentümer ist es derselbe Vorgang wie der Teilverkauf.

Kann ich mein Haus trotz laufendem Kredit teilweise verkaufen?

Ja. Die Restschuld wird in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst; Sie erhalten den Restbetrag zur freien Verfügung.

Muss ich beim Teilverkauf Spekulationssteuer zahlen?

Bei einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht: Nach § 23 EStG ist der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben oder sie länger als 10 Jahre besitzen.

Was passiert mit dem Haus nach meinem Tod?

Der Nießbrauch erlischt. Ihre Erben sind Miteigentümer und können den Anteil des Teilkäufers zurückkaufen oder das Haus gemeinsam mit ihm verkaufen; dabei fällt oft das Durchführungsentgelt an.

Kann man auch ein Grundstück teilweise verkaufen?

Ja, aber das ist etwas anderes: Beim Teilverkauf eines Grundstücks wird meist eine Fläche abgetrennt und vermessen (Realteilung). Beim Teilverkauf als Verrentungsmodell verkaufen Sie dagegen einen ideellen Miteigentumsanteil am ganzen Haus und behalten das Nutzungsrecht.

Gibt es Alternativen zum Teilverkauf?

Ja: Leibrente, Verkauf mit Nießbrauch, Verkauf mit Wohnrecht, Verkauf mit Rückmiete und Umkehrhypothek. Welche besser passt, hängt von Alter, Geldbedarf, Erbwunsch und Immobilienwert ab.

Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Verträge zur Immobilienverrentung werden notariell beurkundet – lassen Sie den Vertragsentwurf vom Notar erläutern und klären Sie steuerliche Fragen vorab mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.